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蔡志忠
2018年12月5日
力排眾議 估中貿戰停止
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  4個月前,中美貿易戰正式開打,市場一片愁雲慘霧,筆者力排眾議,獨自預測貿易戰短期內會結束,並以撰寫文章為證。今天中美貿易戰果然暫告一段落,有讀者稱讚本人眼光獨到,說:「蔡生真厲害,這麼難估都估中!」「不敢當,我真是靠估,只是好彩估中而已。」本人回答。

  坦白說,當時中美雙方剛剛開始互相加徵關稅,天天對罵,沒完沒了,美國一副要將中國經濟打回30年前的囂張氣焰,所有人都認為中方這次厄運難逃,至少需要3、5、7年才可恢復元氣。而中港股市大跌3成,樓市也估計將大跌3成,在這樣的環境下,寫文章指短期內貿戰可結束,心理壓力很大,很怕讓人笑話。

  評論樓市當然需要一些理據去支持自己的看法,然而筆者能夠長期預測貼近市場,運氣也是非常重要。那麼明年樓市走勢又將如何,相信讀者們最關心,在一面倒認為樓價將大跌兩三成的聲音下,筆者再一次作出相反預測,認為明年樓價將上升逾一成。

「賣差換好」   不要亂學

  不過,要先作免責聲明,評論文章只是一種預測,買樓與否事關重大,讀者應自行評估入市風險。香港是百花齊放的地方,無論是超級好友還是末日博士,都有表達個人言論的自由。筆者日前出席睿富論壇舉辦的「經濟冷戰下的2019年樓股前瞻」講座,與樓市評論者湯文亮、汪敦敬、脫苦海同枱演講,大家對未來樓市各抒己見,火花四濺。

  湯博士提倡「逢三退一」論,指出應該在市況好時,賣掉差的單位去換好的單位;汪兄認為600萬以下的物業已經見底,26萬個居屋抽簽者將回流小型單位市場;peter哥(脫苦海)建議大家買樓要「一路向西」,意即東邊跌西邊升。大會更請來土地供應小組成員黃元山教授作為主持人,個個都是樓市高手,討論環節不乏精釆片段。

  綜合大家的論點,大致上對樓市看法偏淡,一般估計樓價將下調15%至30%不等。惟筆者比較樂觀,提議大家如見到低市價10%的單位,可以考慮買入。至於在好市時,賣掉差的單位換好單位,就別亂學,現實中,多數人是賣掉好的單位,留住差的單位,就像股票一樣,做到「高沽低揸」不容易。

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1. Adela Lin Bloomberg2018年12月4日 2018-12-05 13:41:08

【彭博】-- 蘋果iPhone全球最大組裝廠的創辦人表示,美中貿易戰可能最長會持續十年,他警告出口市場將出現天翻地復的變化。

台北《經濟日報》報導指出,鴻海董事長郭台銘周二在廈門舉行的「2018兩岸企業家峰會年會」中表示,儘管最近情勢顯現可能趨於緩和,但是兩大經濟體的貿易緊張關係或持續五至十年。他說,中美之間的經濟和技術競爭將導致從過去的「全球化」變成「兩極化」。

郭台銘說,美國把中國視為科技上的「戰略競爭對手」,美國會建立科技設備和關鍵零配件的壁壘,迫使大陸的科技和高科技產品製造發展必須重新調整戰略。全球供應鏈需重新架構,必須更強和各具彈性。

他說:「規模大不再是唯一勝算。」

郭台銘認為墨西哥和越南最有可能從美中貿易戰受益。

原文標題Foxconn Chairman Warns U.S-China Trade War May Last a Decade

2. 自我陶醉 2018-12-05 13:58:00
貿戰停止咩? ?? 蔡生料事如神,果然係有料啊! 哈哈哈!
3. WWSG 2018-12-05 14:02:51

 美國是先進科技金融大國,中國是後起人口大國.人的智商中西無異,不易打倒對方.

 當全球利益分配好, 合作比長期對抗更有可能.


4. 基層市民 2018-12-05 15:21:24
我支持蔡老闆,真係佢預測準確,淡友實唔高興,都要面對現實嘅.

蔡生之前文章的碓係咁預料,真準繩,冇見其他人咁估計過,冇見其他評論者文章.
5. 東成 2018-12-05 15:31:34
中美宣佈暫停互相加徵關稅,肯定係好消息,雖則侵侵講可以再延期.但90日足夠時間緩衝,話唔定90日內就傾妥.
呢個係好消息,樓股明年回升,淡友笑唔出.自醉咁唔服,證明以前冇睇蔡老闆文章.哈哈!
6. 亮劍 2018-12-05 16:08:47
小弟認為中短期樓市升趺,一定要睇凱滙開乜價、收票幾多、最终可售出多少個單位。
如果凱滙第一張價單的光豬價與同區2手相若;收票超過十倍以上;埋單可清倒8成貨左右,咁樓市便可找倒短期支持位。
7. 亮劍 2018-12-05 16:12:19
習特會前,市場一片看談崩之聲,但有一人(可能筆者見識少,可能不止一人),於11月26日,為文︰"Why a US-China Tariff Ceasefire is Coming Soon"(為甚麼中美貿戰將停),另樹一幟,易;但能排眾見,闡真知,就難。

該位仁兄叫Anatole Kaletsky,曾是《金融時報》、《倫敦時報》等的經濟欄作家,着有《Capitalism 4.0︰The Birth of a New Economy》,預測了不少2008年金融海嘯後會出現的現象,所以應是有料人士。

為爭連任就要作出妥協

他認為︰

⑴美國在貿戰之初,強調中國搶了美國工人職位,但之後就轉為要壓制中國超越,習近平明白這將是世紀之爭,不能輸這場冷戰2.0。

⑵習近平有較多可用的政策工具,去減低由美加徵關稅所帶來的衝擊。

⑶今時中國國內的經濟困難主要是由去槓桿,淘汰落後過剩產能而來。

⑷中國可以在這些方面鬆手些,亦可加大財赤,對任何一個國家言,「戰爭」時,增加財赤是可以接受的。

⑸特朗普要想大贏中國,要加關稅至25%,是不可能的,因為這會增加選民的民生物價。

⑹目前美國失業率極低,故增加職位,對美國選民無好處。

⑺Kaletsky認為會前特朗普的口水戰是虛招,他定性特朗普的談判技巧為︰Shout loudly and carry a white flag,叫囂之後,舉白旗,英國於1940年鄧寇克的撤退亦是被英國自詡為策略性撤退。

⑻是次會議,不可能有一方輸,所以會無聯合公布,可以有各自表述,以應付各自的國內民情需要。

⑼在會前,美國作出52項要求,中國拆為142項,其中40%純有關貿易的,已雙方OK,有40%有關市場開放、知識產權的,要多些時間傾,有20%有關科技和工業補貼的,中國已表明無得傾。

⑽特朗普不會太介意這20%能否談得攏,因為這已是2050年之後才會為美國帶來挑戰,而2050對美國政客言,是太遠了。

一言括之,Kaletsky定性特朗普是政客,是機會主義者,如果2020年他不能競選到連任,就打乜戰都無用。

那麼對那要談的40%又能否有機會談攏?

11月27日,中國副總理劉鶴出席漢堡峰會,會上他表示,中國會繼續開放,亦會訂立知識產權保護法,金融保險汽車飛機領域都會開放,電訊、教育、醫療服務、文化方法亦會開放,安聯、巴斯夫已可獨資經營,支票一定會開。在2019年1月1日之後的90天之內一定全部開齊,但肯定都是期票,特朗普收不收這期票?不收?要徵25%的關稅,所有中國貨都要徵稅?怕美國消費者連底褲都要買貴些了,這會有選票嗎?華爾街、大企業會樂見嗎?

且看特朗普背後的盤算

如果你信今時特朗普在未來2年的工程是要尋求2020年連任的話,則在90天之後,應是慢戰、口水戰,而不是激戰,當然,如你認為特朗普是真的要尋求美國頂尖(不只是優先),中國不可爬頭的話,則不用等到90日後,在未來1、2個月,已炮火連天了。

今年5月,美國團隊在華開完會,特朗普並發推文謂中國送了大禮予美國,但筆者在5月7日為文︰貿戰打完?文末一句是︰「個計時炸彈仍在跳。」結果大家都知,中國送大禮,美國送關稅。

如大家有興趣知道中美今次在阿根廷會談乜的話,可以上5月7日的本報網站看看,在5月時,美國要求了甚麼,筆者相信12月之會跟5月之會,美國的要求都基本一樣,且將美方Section 2部分要求製個圖予大家看看,除了那個2025會不提之外。

到此你對後市樂觀還是悲觀呢?

撰文: 石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管、電台財經節目主持人 
欄名: 政•經•頑石不低頭


8. 自我陶醉 2018-12-05 16:14:43
東成兄講得冇錯,之前的確比較少留意蔡生嘅文章,今日是被他停戰的全球獨家消息吸引進來的,的確係世外高人。哈哈哈!

9. 基層市民 2018-12-05 16:20:44
8樓自醉兄:
大家唔好馬後炮,亦唔係想笑你無知,你搵一個三或四個月前,講貿易戰會停止嘅評論者出來,或相關文章出來睇睇?
10. 實事求是 2018-12-05 16:21:05
亮劍兄貼文章有見地,講嘢有料到,唔似一啲又嫉妒嘅又唔服言論.
實實在在,值得欣賞亮劍兄.
12. 支持者 2018-12-05 17:12:35
我係真心佩服蔡生!好嘢,哈哈!

[4個月前,中美貿易戰正式開打,市場一片愁雲慘霧,筆者力排眾議,獨自預測貿易戰短期內會結束,並以撰寫文章為證。今天中美貿易戰果然暫告一段落,有讀者稱讚本人眼光獨到,說:「蔡生真厲害,這麼難估都估中!」「不敢當,我真是靠估,只是好彩估中而已。」本人回答。]

13. 議事論事 2018-12-05 17:21:46
現在貿易戰無話過停止,係暫停
14. 普通香港人 2018-12-05 17:39:47
再補充一下剛出來的新聞:

https://hk.finance.yahoo.com/news/特朗普團隊計劃在90天談判中採取強硬立場-063207960.html

這還算是貿易戰停止嗎?

15. 貿易戰是競選工具 2018-12-05 18:17:12
只要美國人相信今次贏了。2020選舉前半年必定再來。

樓市牛市重臨應是地産佬散貨的借口。
16. 自我陶醉 2018-12-05 18:17:27
其實叫暫停都唔係好貼切,因為已經加嘅關稅唔會停收,所以只能說沒有進一步加徵。說貿易戰停止,簡直係發緊夢。
17. Richard Sim 2018-12-05 18:19:38

 Are you dreaming ? Who said the trade war is over ? It was pending for a while. The agreement is  still far away from settlement.

It's not correct to say it's over ! Not yet. Let's wait and see the result after 90 days.

CNBC right now said Trump is revising the expiry date again, the start to count date is from 12/1/2018, not Chinese officals thought it would start to count from 1/1/2019 !!

From this, do not confuse anyone Trump may has a bigger plan though !

18. 引刀一快 2018-12-05 18:55:59
To 9樓  基層市民

有呀,我早就話咗會停戰。

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERWONG&id=61573

不過,依傢未發生喎。
19. 十郎 2018-12-05 19:26:13


      其實 " 停戰 " 使乜預測 ? 即係我話天黑之後就天光。亞媽一定係女人。呢d係人都知既野 , 點解有奇人出現 ?

      貿易戰唔通打一世咩 , 唔通一千年咩。我話貿易戰最多打埋傻佬侵連任。

20. 貿易戰,小意見 2018-12-05 19:28:02
我建議習大大繼續以靜制動,令到侵侵按耐不住,繼而用一個比侵侵的辣招更辣的招數,待美國各界關注,以後不一定要同美國做交易的,不要再妄想美國優先。
21. 勁呀 2018-12-05 19:42:50
咁樣都叫停止,同接力絕食異曲同工,唔知會唔會飲下雞粥呢
22. CH Chan 2018-12-05 20:36:15
不好意思,但真的要潑一下冷水,貿易戰只是短暫停止,離達成協議還很遠,再者這人反口又不是第一次,分分鐘戰火又重燃,事實是輸得最慘的並不是最高位買入的人,往往是以為解決了,重倉在中段買入的人因為這些人以為已見底,所以這段時間最易令人放下危機意識,反而在最高位人性會有畏高。
Trump 這人說話難从捉摸,分分鐘大家以為會達成協議分而反高潮,不可不防
23. 不明朗 2018-12-05 21:42:53

仍未有結果, 處於出口術的階段......如果ar閣下在高位追逐買的樓, 現在已經蝕緊息...


中美貿易戰最新消息

中國官媒周一在報紙頭版、新聞網站和廣播中連篇累牘地報導,強調習近平和美國總統特朗普周末同意不再加征新關稅。但報道沒有提到美國為停戰設定了90天的時間限制,也沒有提及期間的會談將聚焦美國所稱的中國不公平貿易行為。

美中贸易战暂时停火,双方仍有重大分歧
G20峰會後美國總統特朗普與中國國家主席習近平共進晚餐,雙方就貿易問題達成了臨時“停火”協議。美國將在兩國90天談判期間暫停進一步加征關稅,中國則承諾從美國進口更多商品並開放市場。美中能否找到貿易爭端的解決方案?《華爾街日報》記者Bob Davis分析指出,雙方在強迫技術轉讓等問題上仍有重大分歧,未來仍不明朗。
24. 觀望多 2018-12-05 21:50:15
兩個月前買的樓,  2019年難平手,  唔好叫人買樓住,  觀望多一年再說...人嘅位置不同,  心態就不同.
25. 自然一派 2018-12-05 23:44:02
唔係潑淡友泠水,貿易戰已經解決咗,唔會再有問題,爭拗幾時都會有,但唔會返轉頭,中國經濟繼續向前!蔡老闆係正確!
26. 支持者 2018-12-05 23:56:53
呢班為反對而反對者,真令人啼笑皆非,明明美國停止加徵關稅,25%關稅係好離譜知唔知,什麼後果又知唔知?
分明美中有好嘅合作進展,中國一片好景,騰訊股價會唔會返到250元?呢個現象代表什麼?代表衰嘢已經過去,鐵一般嘅事實,仲好意思再拗,抵呢班人冇能力買樓.
28. 井 2018-12-06 00:09:20
下半年,有好多空心佬棺要走佬了,日日吹自己買幾多貨都冇用,一個加息你班炒炒賣賣既人都要起身
30. 基層市民 2018-12-06 00:47:50
18樓引刀兄:
閣下的確係有講貿易戰會暫停,算是較為準繩嘅人.但只講幾句門面嘢,只講話唔定,時間也有所不同.
唔加徵關稅就係好消息,中美雙方都有誠意,宜家認真磋商緊,美國有一兩個死硬派,不足以左右大局.騰訊唔會跌返250元,股市會重上3萬點,勸你呢班人放下偏見,接受現實,重回正道!
33. 市才會 2018-12-06 11:47:36


2018年是收益年, 2019年是觀望年…2019年好難產生一股突然向上暴升的動力, 原因很簡單: 聽人點高價追樓者落場一部份後, 樓市才會再次重振動力...

 

 

中美貿易戰緩和,消息對於二手小業主屬於正面,並期望樓價因此回升。不過,買家與業主之間,對樓價的期望出現愈來愈大的差異,料阻礙交投,12月份二手成交量較上月少。

貿易戰暫緩,雖然未知90天後,最終是否「雨過天青」,但卻給予小業主一個樓價有機會回升期望,認為太早賣就愈蝕底,相信未來數月放盤中的單位,叫價會轉趨強硬,除非需要急於賣樓套現,否則會觀望數月後市況,才再作決定。


34. SCott 2018-12-06 12:53:33
  • 觀塘凱滙呎價17388低開三成
  • 趙國雄估明年納米樓挫30%
  • 貿易戰只是休戰,並未達共識  -
    湯文亮
     
     
35. 見得到 2018-12-06 13:38:24
信者得救,貿易戰已經完結,坐低傾只有好消息,唔會有壞消息公布,大家應該明白,否則傾來做甚麼?
36. 引刀一快 2018-12-06 15:16:10
張首晟被自殺。
37. 引刀一快 2018-12-06 15:43:44
貿易戰停,轉為冷戰,都係停。
38. ~~ 2018-12-06 16:57:56
猶記得2008美国金融風暴,張張報紙鋪天蓋地評論全球金融海嘯,專家話衰十年冇走雞, 話唔定衰足卅年.精仔個個襯有價,賣樓走得麼.
世事多變幻,未來不可知.




39. CH Chan 2018-12-06 18:41:54
昨天是中興,今天是華為,明天可能是聯想,還有中共中央紅二代的資產數以萬億,講都冇人信,恐怕美國擁有不少把柄,但如果中國妥協所有stop forced tech transfer and intellectual property protection 及叫停所有中國制造2025,損失可能更大 —如果中國真的老老實實執行, 但美國也不傻,就算真的當你全都談好,簽埋協議,美國突然搞過季度review 成效,然後又再搞事,你説
要真的解決恐怕要打到一方認輸,真的那麼一餐飯就搞掂甘兒戲?
以前蘇聯解體及日本迷失20年美國冇involved ?日本曾是世界第二大經濟體,前蘇聯就是唯一能在太空及核子科技能與美平起平坐的國家,美國真的因為貿易問題挑起貿易戰?
恐怕短時間解決看法有㸃天真了
41. 見家鄉 2018-12-06 19:58:57

香港沒有淡友, 亦沒有好友,  袛有盈利友,  每一位盈利友都希望通過買樓達到升值賺錢的目的,  當然,  目前買樓打算長揸  40年是不需要理會短期的起跌風浪的,  長揸  40年人人都識講,  賺梗,  好漢不吃眼前虧,  當兩個月前高價追貨後, 目前的處境就是何時可以見家鄉......

王伯賣瓜自賣自誇



42. 茂喱族 2018-12-06 23:17:54

香港茂喱族(謀利族)反而經常有建豎...樓市一樣有波浪, 高追自討苦吃...

2018年出現奇特的香港撐住式走勢,???


39. 又一村 2018-10-16 00:16:35


上星期的投資意念,樓股受壓,轉買黃金,此是傳統中國人的投閒智慧,原因,星期三香港小人物見走勢圖出現一個難得一見的中期跌市而產生的入貨信號,中期反彈信號信息,想不到即食面可以即時反彈,正是投資無門???山窮水盡疑無路, 柳暗花明又一村...




43. 井 2018-12-07 00:16:08

全球很多大城市的樓價開始回落。直到今年8月,在加拿大的多倫多,已經從四月高位下跌了10%以上,在最貴的區域,最近一年跌了超過10%。發展商大量輸出樓盤 ,令到二手市場大量積壓,業主放售樓盤比一年前增多11%。 

在澳洲悉梨,是全世界第二高樓價的城市。最近十個月,每個月都不停下跌。北京樓市從高位下跌了大約15%。在英國倫敦,因為現在很多市民擔心會硬脫歐,樓價已從2014年的高位下跌了大約18%,但發展商沒有減慢建造房屋及售賣房子的速度,現在更是破紀錄地建造房樓,簡直瘋狂。 

8月時我已經在自己facebook警告,香港已經有投資者大量出貨,以及樓價回落跡象。1997年港樓爆破前,全香港人也不會理會亞洲金融風暴在泰國開始,貨幣被狙擊,香港人照樣排隊,萬人空巷去排隊睇示範單位,愉景新城也是表表者,成為當時佳話。股票一直上升,不停創收市高位,直至殺到埋身,香港人才醒覺。 

這就是人性 !今次亦不例外,上一輩的人已經老了,他們有97經驗。可是新一輩的人完全冇次經驗,心口掛個勇字,膽粗粗走去入市,更有一些老人家,因為愛子心切,雖有97經歷,但為了子女不惜一切,雖然膽戰心驚,每人也驚接火棒,都要去排隊買樓。 

發展商要大量出貨,用呼吸Plan去吸引一些跟本負擔不起的人入市,不單要把父親供滿的樓宇加按做首期,如此或害了兩代家庭,對於香港民生影響簡直不能想像,比80年代日本迷失40年更嚴重及慘情。因為這是香港樓市不跌的神話,經過傳媒,地產經紀,地產發展商,多次不停演繹,已深深進入他們的腦袋。 

現在還有很多投資者排隊買樓,但是在他們心底裏面 ,一定有一個很大的疑惑,就是我會不會接火棒?而不是我會賺幾多錢!但是因為貪這個字,用情緒來控制行為,做出一個用情緒造成的決定,完全不合情理。當樓市爆破的時候 他們只能夠向自己問一句說話 我當時在想什麼呢?正如騰訊在480元的時候,有些投資者還高價追入,現在到這個時間,他們應該問自己,我當時究竟在想什麼? 點解我當時有這個決定?怎樣可以避免這個情況再出現? 

我再說一次,從來就沒有什麼「剛性需求」,是假的,虛構出來的。如果有「剛性需求」,就不會發生97-03的負資產災難,還有「樓市不跌的神話」已經完結。隨著加息週期開始,樓市進入消耗性下跌,二手樓價指數連跌四周,為2016年2月以來最長跌浪。各區二手樓劈價成交,新盤出貨亦開始緩慢。一手市場已經食飽了,消耗所有買家,市區港鐵上蓋屋苑剛劈至呎價約1萬元;中原城市領先指數已連跌4周3年首見。14大型指標屋苑在加息後樓價報跌,有6個屋苑的跌幅更達雙位數!德福花園較加息前驟跌逾17%,德寶花園跌超過12%。泓景台下跌達19%創今年新低。屯門市廣場跌近12%沙田中心跌10.5%新港城回落近17%。日前蘋果日報報導Grand Austin劈價貨撻定, 27歲買家蝕200萬九龍站唯一成交也撻定收場,可謂慘不忍睹。Grand Austin交易告吹,令九龍站區本月首28天出現零成交,區內代理形容「史無前例」、「慘過海嘯」,應該是九龍站發展以來的新低「2008年爆發金融海嘯,九龍站衰極都有9宗成交,那時擎天半島呎價只有八、九千元」。 

九龍站上月未聞成交,預計樓價或跌15%,九龍站好多放盤已減價,並指過往擎天半島三房單位造價2,500萬至2,700萬元,但最近已減至2,200萬至2,300萬元仍無人問津,目前交投死靜,三房有機會跌穿2,000萬元,所以樓市的重災區將會是以往炒得最勁的九龍西的豪宅,因為這區是很多大陸投資者的天堂。 

現在大陸嚴重水緊,已經沒有北水南下反而是南水北上,以前大陸買家蜂擁到全球各地、尤其是香港購買豪宅的已經不再出現,原因是大陸十分水緊、銀行不再批出貸款給這些炒家做這種投資。炒家絕跡市場、息率上升,變成這批豪宅完全沒有承接力。反而這批大陸投資者還要把香港資金從調回內地,其中一個例子就是恒大(3333)剛在香港融資18億美元調回國內做營運資金。 

企業流動資金緊張,情況不只在恒大出現,這種情況普遍出現在所有大中小企業身上,即大陸有大量企業流動資產的短缺,十分嚴重,恒大事件只是冰山一角。企業在內地找不到資金現在要從香港銀行體系借款,把資金調回大陸作營運資金,令到他們的生意不要倒下,即是現在他們的主旨是活下去而不是賺錢或者槓桿。 

這種南水北上的情況,在投資大灣區及一帶一路特別明顯,香港很多公司把大量資金從香港調回大陸,香港的流動資金將會短缺。香港豪宅的承接力將會十分疲弱,相信要大幅劈價才會有買家,因為以往實在炒得太高了,偏離了香港人可負擔的範圍之內。今次跌幅一定會超越其他地區。 

一手更慘,元朗新盤首日賣出40%,新盤做價散晒,沙田九肚山洋房成交呎價比同區低近三成!另外全城匯出售197伙,佔推售量不足4成,2013年實施一手新例後,是賣得最差的港鐵盤。 

冇假跌這回事,是真真實實的跌市,恐怖的事實是現在的10-20%跌幅只反映香港加息一次後的結果。跟著下來,未來兩年香港將會最少加息6㳄以上,及追加兩厘的利息。加上額外的政治、貿易戰,中國因素及無人能估計的地緣政治緊張因素及常規武器戰爭在東海南海及台海所帶來的衝擊。 

我分析樓市將會發生事情,就是內地客劈價出售香港資產,要錢唔要貨,大陸股票現在已經下跌了30%,投資者損失龐大,市場上很多margin call。他們要出售香港及國內外資產填氹。但因為國內資產難出售,二手市場萎縮,反而國外同香港資產比較易出售,所以取易不取難。現在要錢不要貨,班錢回國救命!內地客走貨,這種情況將會在全世界國家都會出現,而且是人踩人。另外,股票下跌 call孖展,賣完股票就要出售物業,這是定律,這種情況會繼續蔓延開去。未來數個月,你們將會在全球各大報章有這種報道。 

還有一件事,現在我做美元定期利息都有3.5厘,我相信香港隨著利息增加,租金回報一定變得不吸引,因而減少誘因去買樓。當聯邦儲備局把利息正常化去到五厘左右,很多的資產投資都變得不吸引。所以樓市的跌市不會在現在立即大量出現,一定要等銀行加息,慢慢就會浮現。消耗性下跌的時候你是不會察覺,直至跌到入肉你先察覺痛。做投資最緊要講回報,回報不吸引,或不合理地低就不要勉強自己,幫人墊屍底。 

樓價在十月開始消耗性下跌,最後下跌六成至七成才完成整個跌浪,且維持數年時間,到時將會有大量銀主盤、劈價盤及負資產在市場。大量租盤因為賣唔出就要租出去,但最可憐的就是沒有人租,冇人買,變成租金大跌搶租客。你現在收緊的租金,到時可能得番三、四成,這正正就是1997年發生的情況。 

年青的小伙子沒有這個經驗,但超過50歲的老人家如我一樣,經歷過1997的風浪,情況慘烈,但今次的情況更加慘烈,到時很多地產公司會結業,失業率急升。記得1997年及SARS時期,樓市問題令很多家庭導致很多破碎的家庭亦.實在十分恐怖.但這些經驗我歷歷在目、永世不忘,所以我提醒大家。 

如果你們想看我在訪問片,可上YouTube(輸入Dr Ng)查看,你們由第一集即是2月的訪問開始看,你們就看到整個香港發生的事情,跟着我從2月所描述的劇本一一浮現在你們眼前。

45. 引刀一快 2018-12-07 05:32:44
基層市民兄

貿易戰轉冷戰,你覺得都係停戰?
依家出手殺張首晟,態度已經好明確,停戰,可能比死戰更慘。
46. 自我陶醉 2018-12-07 09:45:14
43樓 井哥,

你啲料邊度嚟? 我一直都有留意英國樓市,而我睇嘅資料同你嘅數據出入好大啊!

https://www.hometrack.com/uk/insight/uk-cities-house-price-index

47. To 46 2018-12-07 09:55:20
陶哥, 佢咪寫左 

YouTube(輸入Dr Ng)

或者

48. 自我陶醉 2018-12-07 10:36:55
收到!
49. 地產人 2018-12-07 12:04:06
睇真啲定價至好講,如何計算付款方式?之後加推又係甚麼價,唔好人云亦云,低3成跌3成?
甚麼價錢及賣成點?好快揭曉.
50. 炒冷飯 2018-12-07 12:34:49


中美貿易戰永遠不會停止!!!  原因何在,  因為美國政治領袖要搏取選民選票.  不斷以炒冷飯形式出現,  戰戰停停.  停停戰戰,  古人所說:  冰凍三呎, 非一日之寒......



52. 向泛民说不 2018-12-07 14:30:55
引刀,香港楼价还有一个更加不明朗的因素,就是卖港贼犯民一直比机会比美国佬撤出香港特别法。班卖港贼,正努力的证明香港是一国一制。成班都是食K狗。成班人渣随时过去美国,加拿大做二等公民。但是却要香港人自己执烂摊子。

阿井,加拿大澳洲楼价一定跌,这两个高税国家,没有外来人和财进入,楼价一定跌。现在得罪中国,肯定楼股汇都下跌。不过他们汇价也跌,所以可能楼价对本土货币跌得无甘劲。但是对美金就肯定是会大。
53. 冷戰年 2018-12-07 18:18:51


中美貿易戰未停止???......達成共識,同意舉行為期90日的談判,並在談判期內暫停新增貿易措施[13]。 ......似乎:  中美貿易戰進入冷戰年代???  未見到是停止的結局???  過於樂觀自信???


2018年中美貿易爭端[1][2][3],又稱2018年中美貿易戰[4][5]2018年中美貿易摩擦[6][7]2018年中美貿易糾紛[8],是中華人民共和國美利堅合眾國之間的一場貿易爭端

貿易爭端源起於美國總統唐納·川普於2018年3月22日簽署備忘錄,宣布依據1974年貿易法第301條指示美國貿易代表對從中國進口的商品徵收關稅,以「懲罰中國偷竊美國智慧財產商業秘密」,涉及商品總計達600億美元[9]中國商務部其後作出反制措施向128種美國進口商品徵稅,其中包括美國向中國出口最多的貨品大豆[10]。中美雙方曾一度於2018年5月達成暫停貿易戰的共識,並發表聯合聲明尋求和解。但美國貿易代表署仍於6月16日公布對華加征關稅清單,中國國務院關稅稅則委員會其後作出對等報復,中國商務部亦重啟對美輸華多項產品的反傾銷調查。

2018年7月6日,川普政府正式對來自中國價值340億美元的商品加征25%關稅,標誌著川普對華關稅政策正式實施[5]中國商務部其後在聲明中指出,「美國違反世貿規則,發動了迄今為止經濟史上規模最大的貿易戰」[11][12]中國海關總署指,中方的報復措施已在美方加征關稅措施生效後即行實施。

2018年12月1日,G20峰會上,兩國領導人習近平川普達成共識,同意舉行為期90日的談判,並在談判期內暫停新增貿易措施[13]


2018年12月1日,中國國家主席習近平與美國總統川普2018年二十國集團布宜諾斯艾利斯峰會上舉行會談,兩國元首討論了中美經貿問題並達成了共識。雙方宣布暫停採取新的貿易措施,並設定了3個月的談判期限,若談判失敗將導致關稅戰再次升級[178


川普表示,「在某種程度上,我們最終將做一些對中美兩國都有利的事情」[178]。會後美方聲明指,「將在90天之內談判解決美國提出的包括強迫技術轉讓等具體問題,否則目前對中國產品加征的10%關稅將上調到25%。美國原計劃2019年1月1日將對中國的關稅由10%增加到25%,但是作為與中國協議的一部分,予以推遲。川普總統和習近平主席同意立即就中國的結構改革開始談判,包括強迫技術轉讓、智慧財產保護、非關稅壁壘、網路入侵和通過網路盜竊以及服務業和農業。如果高通收購恩智浦的案件再次提交,中方對批准這項此前未獲批准的交易持開放態度[13]。」


54. 蔡粉 2018-12-07 21:46:00
蔡老闆料事如神,抵佢發過豬頭。
55. 自我陶醉 2018-12-08 10:05:27
我話蔡生係想學趙高指鹿為馬,試下邊個擦鞋仔唔聽話就真。哈哈哈!
56. 亞Q 2018-12-08 11:23:24
半場休息咋 ! 發夢無咁早 !
57. CH Chan 2018-12-08 21:14:51
其實大家不防深入想一想,貿易戰最有可能有以下三個结果:
1.中方真心真意完全滿足美方所有要求,如南京條约,買美國怕一一>结果可能是日本式迷失二十年,做人家附屬國只能人海戰述的來料加工工業,短期可讓香港股樓大反彈,但長期會衰退是先甜後苦,不宜長揸
2.中方盡量滿足美方要求但不是真心的,暗地仍然地下發展中國制造2025,這個短期也會利好但美方不時又會搞個中興,華為類似事件,因又给美國找到把柄說中國不遵守協議,個市將會非常波動,结果也是漫長的死是先少甜後大苦,陣陣的痛但又欲死還生;
3.中國不妥協及不會滿足美方主要要求,基本就是達不成協議-->這個看來是最差的结果,但可能長遠是最好的結果,是先苦後甜,長遠大力發展中國自身的不足,短期可能承受較大的痛楚,同樣其實美方也會有所傷害及損失,說不定誰受不了可能是美方,中國可能笑到最後,貿易戰不是誰損失多誰損失少,其實是誰挨不住,誰受不了,誰能忍得痛不是誰傷得多!中國這方面可能較有利。
貿貿易戰的惡果相信中美都很清楚,但本人不相信美方會有什麼讓步,因不試過又怎麼知道有幾痛呢?所謂針不到肉是不知痛,也許美方試過知道承受不了才會有讓步的空間,在這之前不相信會有什麼讓步,因特朗普的幕僚全是鹰派,他們當中有人出過書批評及痛恨中國,要他們突然180度完全改變想法是否有點兒幻想?就算Gary  Corn在的時候也敵不過眾多鹰派成員要自行離職。

從上面看大家都知道短期樓市跌是冇可避免的了,買樓入埸的人要有下跌三成的打算,否則建議觀望。
58. 引刀一快 2018-12-08 21:23:46
自我陶醉兄

雖然你聰明啫,都唔好學楊修吖。
59. 月常圓 2018-12-08 22:41:44


2018年已經成為套利年, 2019年將會進入觀望年......兩個月前好多高價追貨者將會接受聽人點盲目追樓的承擔開支後果, 傳統的市場動力不會為此類高價搶樓者輕鬆回氣套利離場的,  當類實力不足者供樓消耗貸盡恐慌離場後,  市場動力才會再度展開......天若有情天亦老 月如無恨月常圓 ,  買樓長揸  40年一定賺.  而2019年,  香港樓市難以上升一成以上,  信不信由你.
60. 自我陶醉 2018-12-08 23:59:45
引刀兄,

曹操太奸跟唔過,所以我唔會係楊修,跟劉備又太感情用事太婆媽,我都係㨂投靠孫權,擾亂曹軍軍心,肯定有獎冇罸嘅,大可放心。哈哈哈!

62. 張先生 2018-12-09 09:58:35
不只xx滙,還有劏舖大王尹x權,佳x老闆屯門某商埸,基本上老千利用巿民無知來賺大錢,基本上現在叫人買樓都是代理,看看他們是否身體力行就知真好啦定係叫人在高位幫佢散貨,自己想吧
63. 可以學 2018-12-09 12:55:31


「賣差換好」   不要亂學......

「賣差換好」   可以學!!!  如果不學,  人就不會進步,  在過去的15年中,  我見好多投資者前後買入十個物業以上,  同時又把不合適使用的物業出售,  原來差的物業,  在時差上升浪中出售差的物業,  可以賣到比好的物業更加好的價錢. 




64. 晒心機 2018-12-09 23:13:48

平心而論,  樓市持續攀升  15年,  現在出現了一個高位套利現象,  所以對於思維冷靜的投資人來說,  絕對不會急於追貨,  在一個  15年長升浪中,  好多投資高手已經賺咗三世人的使用費,  所以  2019年必定會是觀望年,  何苦呢???  咁晒心機......



65. 拭目以待 2018-12-10 02:13:50
樓價升跌多少,睇指數才是最重要,講跌兩成或跌三成冇用,報章靠嚇亦冇用,銀行存款大把,跌到合理價,剛性需求就起動!
68. 亮劍 2018-12-10 13:51:09
6. 亮劍 2018-12-05 16:08:47

小弟認為中短期樓市升趺,一定要睇凱滙開乜價、收票幾多、最终可售出多少個單位。

如果凱滙第一張價單的光豬價與同區2手相若;收票超過十倍以上;埋單可清倒8成貨左右,咁樓市便可找倒短期支持位。

👆🏻未出價單前寫的。

2014年9月1日,市建局宣佈由信和置業及華人置業合組的財團溢順投資有限公司成功投得項目。其中信置佔9成股權。市傳中標價僅約60至70億元,估計每呎地價不足5,000元……

基於呢塊地資訊無咁透明,如果傳聞正確的話,咁樣觀塘凱匯每方呎地價與建築費成本價约1萬蚊。
如果小弟係信和高層,我會以「開心價」即萬七~萬八盡推清晒第一期,先收回地價成本鎖定風險,再留下第二期近仟伙觀望,睇到攞入伙纸前可不可每呎執多佢兩仟。
而項目中嘅商業用途物業,就留低作長線收租。
69. 唔識搵 2018-12-10 20:36:40


此人唔識搵買家,  又唔識上本網站找一位叻人幫推銷,  搞到失意離場......


由秦姓內地客持有的大埔比華利山別墅湖景道「皇宮屋」上月市傳以9980萬蝕讓價易手,惟EPRC(經濟地產庫)顯示,該單位最終登記成交價為9800萬,比上月盛傳價錢還要低180萬。


湖景道單號屋面積特大,實用面積達6,371平方呎,單位起初以1.2億元放售,是次9800萬易手,呎價低見1.53萬元。


資料顯示,原業主為秦姓內地客,於2012年以1.151億元購入上述洋房,其間更多次向財務機構承造按揭及加按,累積有5次按揭紀錄,是次將物業易手,單計帳面已經蝕約1,710萬元,若連同釐印費及代理佣金計算,料今次實蝕約2,300萬元,亦為近月樓市最大宗蝕讓成交。


據了解,該名內地客早年曾大手購入比華利山別墅合共3幢洋房,連同最新湖景道單位計,已經全部沽出,且全屬蝕賣收場


70. 引刀一快 2018-12-10 23:35:56
To 65樓
根本冇合理價呢回事,價值都係睇市場睇環境睇展望,賣庫存分分鐘係成本價十分之一,講到需求,又係果三句:


住,係剛需


賺錢,係剛需中嘅剛需


唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

如果樓市只係睇住屋需求,呢度個個有屋住,仲駛乜講咁多?
72. 叫人買 2018-12-11 19:44:45


現在叫人買樓,   研究唔出有什麼好嘅理據......