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經濟起伏不定 樓市好壞參半

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會榮譽會長及常務顧問
香港東區工商業聯會首席會長

  香港是國際金融中心,也是一個多元的城市,受複雜的地緣政治影響,經濟範疇良莠不齊。這邊廂,金融市場一枝獨秀,各地資金蜂擁而來,IPO集資排名全球稱冠,股市成交一片興旺;加上吸引人才措施成功,投資移民政策奏效,充分填補了香港的優質族群;還有教育板塊前景亮麗,亞洲教育中心樞紐雛形漸現,未來產生的商機無限。

  然而,另一邊廂,我們看到的是零售飲食店舖面臨的困境。日前與大型工商舖代理公司老總通電話,講到目前商舖市場近況,據他所說,許多著名的零售和飲食連鎖店正在排隊等「執笠」,他十分唏噓;同時又提到部分中小型財團和地產投資者,他們同樣面臨財務危機,甚至正被銀行「Call Loan」,老總也表示非常憂慮。這些消息都已廣泛流傳,也不是什麼秘密了,他問筆者有什麼方法可解燃眉之急?

  筆者非什麼大師高人,沒有靈丹妙藥,只是覺得我們面臨的是一個大時代,應該面對現實,以實事求是態度解決問題。工商舖市場的困境是一環扣一環的,店舖經營困難出現倒閉潮,會使交吉的舖位增多,一方面影響店舖估值,另一方面也影響業主(地產投資者)的收入,部分借貸過多的商舖業主,包括中小型地產商面臨銀行追加還款,這個現象早就在筆者預料之中。原因是成也中小企業的「百份百擔保特惠貸款」,敗也「百份百擔保特惠貸款」,在幾年前新冠疫情期間,港府推出這個中小企業個人免擔保貸款,只是延續了中小企業和商店的倒閉時間,一旦疫情過後,經濟沒有起色,倒閉潮就會接踵而來,尤其是借得越多的連鎖店,由於借貸金額巨大,結束公司的機會率就越高,大家認真想一想就會明白。

「百分百擔保特惠貸款」  引起商店倒閉潮

  以上店舖關閉的情況還會持續一段時間,因此作為物業投資者,目前需要做好的事情,就是搞好手上物業的租務,哪怕租金低一點,也要盡快把店舖出租,盡量保持現金流,租金收入與供樓支出要取得平衡。如果租金收入不夠支付供樓,出現銀行追Call Loan,那麼只好個人注資來幫助公司。否則的話,一定要與銀行好好磋商,個人認為必須減持部分物業,低一點價格也要出售減輕銀行債務。還好現今銀行拆息非常低,1個月的Hibor利率仍在1釐之內,供樓利息不超過2.5釐,正常的還款應該不會產生太大負擔。在此,希望地產投資界能夠堅強一點,不要輕易違約,要守住陣地,不久的將來就會見到曙光。

  筆者對後市是審慎樂觀的,雖然工商舖市場嚴峻,但是中小型住宅市場興旺,近期大型地產商的新樓開盤,幾乎都是「一Q清袋」,今年的新樓成交量有機會突破2萬宗,創出近10年新高。香港是國際大都市,人口在不斷增加,住宅市場剛需巨大,這幾年租金向上的走勢沒有改變過。相信商舖的剛需有一天也會重返,香港是一個十分便利的城市,人一出門就是街道,到處都是琳瑯滿目的商店,人們享受購物樂趣,喜歡相邀飯局,香港商店貨真價實,食物安全標準極高,這些都屬於世界一流水平。以平常心看待未來,商店的關閉和重開,行業的轉變與轉型,沒有一個絕對的定律,皆因變幻就是永恆!

 
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1. 正確 2025-07-14 12:37:52
蔡老板好文章,經濟良莠不齊,就要有改變思維嘅勇氣,變幻就是永恆.
2. 正確 2025-07-14 12:41:05

搏取民望嘅派錢,預咗一半收唔返,仲要加速連鎖店執笠潮,


 "筆者非什麼大師高人,沒有靈丹妙藥,只是覺得我們面臨的是一個大時代,應該面對現實,以實事求是態度解決問題。工商舖市場的困境是一環扣一環的,店舖經營困難出現倒閉潮,會使交吉的舖位增多,一方面影響店舖估值,另一方面也影響業主(地產投資者)的收入,部分借貸過多的商舖業主,包括中小型地產商面臨銀行追加還款,這個現象早就在筆者預料之中。原因是成也中小企業的「百份百擔保特惠貸款」,敗也「百份百擔保特惠貸款」,在幾年前新冠疫情期間,港府推出這個中小企業個人免擔保貸款,只是延續了中小企業和商店的倒閉時間,一旦疫情過後,經濟沒有起色,倒閉潮就會接踵而來,尤其是借得越多的連鎖店,由於借貸金額巨大,結束公司的機會率就越高,大家認真想一想就會明白。"


3. 轉勢嗎? 2025-07-14 13:14:39
香港好奇怪,金融市場好,穩定幋前景好,門面店舖執笠又多,傳統行業嘅人辛苦了.
咁經濟究竟係好與唔好?
4. 有智慧 2025-07-14 13:32:15
以上店舖關閉的情況還會持續一段時間,因此作為物業投資者,目前需要做好的事情,就是搞好手上物業的租務,哪怕租金低一點,也要盡快把店舖出租,盡量保持現金流,租金收入與供樓支出要取得平衡。如果租金收入不夠支付供樓,出現銀行追Call Loan,那麼只好個人注資來幫助公司。否則的話,一定要與銀行好好磋商,個人認為必須減持部分物業,低一點價格也要出售減輕銀行債務。還好現今銀行拆息非常低,1個月的Hibor利率仍在1釐之內,供樓利息不超過2.5釐,正常的還款應該不會產生太大負擔。在此,希望地產投資界能夠堅強一點,不要輕易違約,要守住陣地,不久的將來就會見到曙光。
5. 西北風 2025-07-14 18:13:11
執笠通街香港點搵食?
6. 向飯民説不 2025-07-14 19:10:43
咩唔係high tech high 野,low tech 撈野咩?撈吾到野啦,點算?
10. H升緊 2025-07-15 04:22:42
有排升hibor 
12. 退隱 2025-07-15 12:13:48
退隱...............好多踢友都踢腳走人......
13. 釣魚船 2025-07-15 12:35:43
退隱.............幸好,六年前,中原指數第一次衝頂時作出急流勇退決定......可以穩坐釣魚船.......
14. 都開心 2025-07-15 12:40:37
可以穩坐釣魚船.......釣唔到魚都開心.......

15. 四四六六 2025-07-15 13:30:10
整體上舖租仍然係超高,執咗間舖先再等幾年係正確嘅
16. 英明 2025-07-15 15:04:15
執笠絕對係唔還錢走佬格,交俾破欠基金支付,蔡生洞悉天機.

"原因是成也中小企業的「百份百擔保特惠貸款」,敗也「百份百擔保特惠貸款」,在幾年前新冠疫情期間,港府推出這個中小企業個人免擔保貸款,只是延續了中小企業和商店的倒閉時間,一旦疫情過後,經濟沒有起色,倒閉潮就會接踵而來,尤其是借得越多的連鎖店,由於借貸金額巨大,結束公司的機會率就越高,大家認真想一想就會明白。"
18. 轉勢嗎? 2025-07-15 15:14:15
宜家租金大幅減3至5成,平均係營業額嘅10%,返到30年前,合理.
執笠潮有好多原因.