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蔡志忠
2018年9月19日
貿易戰令樓市跌 惟大幅劈價難
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  中美貿易戰從前一輪打不打的問題,已經演變成要打多久的問題。美國總統特朗普頻頻出招,急於要中方盡快認輸,顯然他們不願打持久戰。然而,中方似乎並不焦急,態度是以退為進,你要談判,我就陪你談判;你加徵關稅,我就跟隨反擊,還是等美國11月中期選舉,看誰勝出再作定論。

  受到國內多個商界團體的壓力,美國原本擬向總值2000億美元的中國貨品加徵25%關稅,近日大幅減少至10%左右,以免對美國消費者帶來太大影響。雖然美方和中方將舉行進一步談判,但特朗普表明會向中國繼續施壓。無論如何,這也說明雙方都想將損失減到最低,這埸貿易戰或許會演變成一種常態,而擅於打持久戰的中方,不一定會是大輸家。

  不過,有一點可以肯定,貿易戰會影響香港樓市,尤其是一些較大銀碼的物業,大銀碼物業的買家通常是商家較多,商人的敏感度比較高,容易受外圍局勢影響,因此,現階段此類物業交投相對會比較淡靜。加上空置稅實施,加息事在必行,報章媒體又開始唱淡,輿論的焦點不是樓價升或跌,而是將會跌多少,一面倒看跌樓市。

八輪逆周期措施 樓盤落入強者手

  儘管香港經濟基調良好,失業率近乎零,樓市剛性需求仍然強勁,但是也難敵市場看淡情緒,假如二手市場持續冰封,一手樓市最終也會受累,到時樓價會正式開始下調。至於樓價會下跌多少?一成兩成還是三成?這似乎難以預料,筆者的看法是淡友們最不喜歡的,筆者認為樓價最多只會下跌5%到10%,嚴格來說,市場只是作出一個調整而已。

  也就是說,當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納。期望樓市如金融風暴時大跌5、6成並不實際,首置人士計算好自己的還款能力,何時買樓都是入市時機。誠如金管局總裁陳德霖所講:「我於2009年10月1日上仼,10月23日就推出首輪宏觀審慎措施。」金管局從2009年至今,連續8輪的逆周期收緊按揭措施意味著甚麼?意味著近10年來,樓盤絕大多數落入強者手中。

  數據已經說明一切,香港樓宇整體按揭成數由09年的65%,降至現在不足一半,而供樓負擔比率也由最初統計的41%,下降到34%。如此低的負債表,與當年供樓負擔比率達90%,已不可同日而語。即使處於淡市,想叫業主群起大幅劈價賣樓,似乎並不現實。經歷了97亞洲金融風暴、08世界金融海嘯,10年一次經濟蕭條的循環會否歷史重演?大家不妨拭目以待。

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1. 自然一派 2018-09-19 13:21:11
我同意陳德霖,今時唔同往日,點會大爆煲呀!負債唔多,業主唔會大劈價!
2. 十二阿哥 2018-09-19 13:21:13
蔡老闆好文章,睇市何其準。
3. Aaa 2018-09-19 13:22:52
蔡生這篇文章讓那些次次話「蔡生講得好」的「粉絲」好檻尬
4. 東方成竹 2018-09-19 13:52:52
分析好到位!好文!

[數據已經說明一切,香港樓宇整體按揭成數由09年的65%,降至現在不足一半,而供樓負擔比率也由最初統計的41%,下降到34%。如此低的負債表,與當年供樓負擔比率達90%,已不可同日而語。即使處於淡市,想叫業主群起大幅劈價賣樓,似乎並不現實。經歷了97亞洲金融風暴、08世界金融海嘯,10年一次經濟蕭條的循環會否歷史重演?大家不妨拭目以待。]
5. 亮劍 2018-09-19 13:55:09
喺2009年10月,CCL大約處於73點水平,比對呢家升足1倍有凸。
呢個世界冇無緣無故嘅愛;冇無緣無故嘅恨;更加唔會有無緣無故嘅社會政策!
政府有大數據喺手,負責制定房屋政策的官員,如果唔係預見樓市將會出現反覆上升的局面,又點會不斷使出逆週期措施,係咁加辣?
樓市幾時會爆鑊?當大家見到政府官員倉卒撤招又係咁說你去買樓,咁樓市應該到冇運行的時候😰
6. 支持者 2018-09-19 14:17:50
絕對中肯嘅文章,講得相當準確,我支持!
7. TO:5樓 亮劍兄 2018-09-19 14:27:37
亮劍兄言之有理,政府減辣,樓市下跌之時!

8. 痴㾒地等 2018-09-19 15:51:51
一衆淡友等咗10年,結果只等來了5%至10%的跌幅。陰公,交幾年租都唔止,重錯過了多年的超低息期。


9. 引刀一快 2018-09-19 17:29:05
真係慘,一倍有凸。
10. 八妹 2018-09-19 17:39:42

蔡兄講得好!

當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納!

蔡兄你會入番幾多層,記住通知我!


11. 八妹 2018-09-19 17:44:21

蔡兄買了邊區,邊個樓盤,記住在這處寫出來一齊分享!

謝謝!!


12. 新環境 2018-09-19 18:08:52



持久戰根據毛澤東的原論述原理,就是避其特朗普正面加稅率的強勢攻擊,而中方可以開闢周邊商貿新環場另建新經貿貿易區,可以說是一種以退為進的新發展方案等待美方出現內鬥新環境.



13. 十一哥 2018-09-19 18:36:20
切椒、正苦求你買樓、見到即係爆咗鑊啦!㩜實沙炮嘅…知唔知有分別咩?


14. 樓市中哥 2018-09-19 18:38:42
https://hk.finance.yahoo.com/news/內地文章分析港樓38年-他的結論是⋯⋯-034708338.html

2004至今的大波浪中,住宅價格漲得最慢,工業第一,商舖第二,寫字樓第三。這四類物業的價差拉得越來越大。

看了這份報導,有冇高人有什麼評論?投資商舖或寫字樓比住宅好?
15. 易話為 2018-09-19 23:39:38


大幅劈價難?

香港想樓價跌,好易話為,大家齊齊推跌佢,個個開價低一成沽售睇睇.

16. 東方成竹 2018-09-20 00:44:54
我都認為蔡老闆買邊度通知聲,佢算係實事求事嘅評論員,睇市好準,應該多啲同讀者分享!
17. 哈中 2018-09-20 09:56:45
想睇市準確很容易,只需待趨勢出現後睇相同方向即可。不信?翻看專家幾個月前點睇個市就知道。
18. 自然一派 2018-09-20 11:53:23
同意,如果跌10%馬上接貨,唔會大跌價.

儘、管香港經濟基調良好,失業率近乎零,樓市剛性需求仍然強勁,但是也難敵市場看淡情緒,假如二手市場持續冰封,一手樓市最終也會受累,到時樓價會正式開始下調。至於樓價會下跌多少?一成兩成還是三成?這似乎難以預料,筆者的看法是淡友們最不喜歡的,筆者認為樓價最多只會下跌5%到10%,嚴格來說,市場只是作出一個調整而已。、

19. 香港 2018-09-20 12:02:08
1,  等待11月大選結果只是自欺欺人,在大選中無論誰是贏家, 貿易戰都會打下去, 貿易戰只是打壓中國所有的開始. 無論中國如何妥協, 都係無補於事, 到時所有的關稅一定全部出嚟.  因為貿易戰只是削弱中國的能量為下一場戰爭的基礎. 
2. 我和作者觀念的不同,  影響樓價的人不是那些沒有貸款的,  往往是那2%還在供樓的人,  他們才是影響樓價的主要原因.
3.港元10年期債券已經去到了2.4%的水平. 用現在價值計算,代表供樓的利息一定要到4.25%-5.00%否則所有銀行都輸錢.
4.中國應對的方法:
   增加貨幣供應:結果引起人民幣貶值 >人民幣貶值令到香港通縮>實際利率上升>香港樓價長期下跌
   增加財政政策:  結果引起超級通脹>需要加息>貨幣供應減少>經濟大幅下滑>香港樓價長期下跌

所以中國無論如何應對,  存量的減少是必然的.
以上原因是因為香港是聯繫匯率,30%下跌已經是非常溫和.如果聯繫匯率沒有了美元兌港元是十六元.香港樓價就不需要下跌了.但聯繫匯率是不可以改變的. 

20. 自然一派 2018-09-21 13:07:31
我非常贊同蔡老闆嘅分析,有強烈嘅說服力!

"也就是說,當市場上有下調一成的樓盤時,買家不妨馬上吸納。期望樓市如金融風暴時大跌5、6成並不實際,首置人士計算好自己的還款能力,何時買樓都是入市時機。誠如金管局總裁陳德霖所講:「我於2009年10月1日上仼,10月23日就推出首輪宏觀審慎措施。」金管局從2009年至今,連續8輪的逆周期收緊按揭措施意味著甚麼?意味著近10年來,樓盤絕大多數落入強者手中。"
21. 基層市民 2018-09-21 20:05:38
樓價跌1成即買入,好合理,股市開始回升了!