一般來說，一個物業賣買交易按正常情況就是有一個業主經物業代理出售他的物業，而又有一個人承接該物業。雙方經過一輪商討，終於在價錢，訂金，交易時間建成協議，於是雙方簽訂一份準備買賣合約，俗稱臨時合約，買方給予業主大約5%訂金，俗稱小訂，而多數臨時合約都會訂明大約在2至3星期內交第二次訂金，俗稱「大訂」，大約是樓價5至15%，由雙方同意訂明，交易大致上完成。

　　兩個星期後，雙方任何一方有意悔約，按坊間的物業代理行合約是只要賣方賠償雙倍已收訂金或者買方放棄訂金便可以，但不要忘記是要付足佣金。

　　若果雙方不準備悔約，已簽訂的臨時合約會分別送到各自代表律師，而香港的律師是非常之有性格，他們可以為正式買賣合約內容各持己見，導致買賣雙方無法按照原定計劃日期簽訂正式買賣合約，你或者會問，這樣便不能交易，不用擔心，正式合約簽不成，雙方律師便會將臨時合約登記，一樣具有正式的法律效力，可以如期成交。

　　在雙方簽訂買賣合約後，賣方只要按時間表付款，買方的物業契約只要是合法，該項交易一定會如期進行，法律規定，不能單方面取消合約，若雙方同意，延期又得，取消又得，做什麼也可以。

　　在簽訂正式買賣合約時，買方律師發覺樓契不齊全，有僭建，甚至有法庭禁制令，買方可以提出取消交易，但一經簽訂，表示已經同意，他日不是能以此作為藉口踢契，要求取消交易。

　　我以非常簡單的描述，講及一個物業的交易程序，但大家有沒有發覺，我從來沒有提及「盡職審查，Due Diligence」，其實，一個正常樓宇買賣，是不需要盡職審查，又或者律師的工作正是盡職審查。

　　當我看見網友認為樓宇有僭建是物業代理未能「盡職審查」，這點其實太誇獎他們，物業代理只不過是一個媒人，當雙方簽訂臨時買賣合約後，他們的工作已經完成,無謂再煩他們。

　　「盡職審查」其實一間公司轉讓前需要的程序，買方有權派遣他的團隊包括律師，會計師，工程師及與該公司行業有關的專業人士，切底審查該公司的帳目，日常運作流程，機械設備等，若買方同意，雙方便交易，整間公司便會由賣方轉讓至買方，所以，若果你說僭建等問題是物業代理沒有「盡職審查」，他真的是睬你都傻。

　　亦有不少物業買賣是經由「公司轉讓」形式成交，所以無論樓契是否齊全，有沒有僭建均不會有正式法律程序或者記錄，這個時候律師便要「盡職審查」，最主要的是該公司有沒有擁有該物業，而會計師則要審核該公司帳目，最主要的是有沒有欠下一大筆欠債，若果不核實，轉讓後便要由新董事承擔。

　　「樓宇買賣」、「公司轉讓」尚有很多要注意的事情，有機會再討論。