| Q. |
點解樓價應跌未跌？ |
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| A. |
(1) |
香港人重房地產，輕股票或者其他金融產品 |
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2008年金融海嘯，全球重創，雷曼破產，香港是少數地區可以安全渡過。本來，恒指亦由32,000萬點下跌至11,500點，足足不見了3分2，應該連累地產。但原來香港人經過1998年之慘痛教訓，早已不敢大量投資金融產品、股票，所以，金融市場就算跌幅驚人，港人尚可逃過一刧。 |
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(2) |
物業借貸率低 |
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在金融海嘯時，地產亦曾經一度下跌30% 至 40%，當時，測量師亦因應世界經濟形勢，不斷將樓宇估值降低，銀行亦採取相應行動，向物業投資者追收差額。最經典的莫如2009年初，全港各大測量師一致預測該年度樓價會大跌，有多達50%跌幅，到同年7月，各大測量師已經轉軚，唯獨是C.Y.的舊公司D.T.Z.仍堅持己見，認為樓價一定會下跌，同年10月，政府已開始出招打擊樓價。現在全港物業有60%沒有按揭，而餘下的按揭率亦只不過是買入價的54%。理論上是非常安全。其實，港人投資已漸趨保守，就算政府不出招，亦會自重，借貸比率亦不敢太高。所以，就算政府收緊按揭，樓價亦未應聲而下跌，因為政府要市民做的事，市民已經早就做了。 |
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(3) |
購買力強勁 |
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隨着經濟復蘇，香港人對樓宇有剛性需求，除自用外，亦有不少作長線收租之用，與此同時，國內經濟與香港同步，國內人士亦不斷到香港買樓，另外一個原因是當時香港尚有投資移民計劃，國人在香港買樓可以說是一舉兩得。就是這三種購買力，再加上移離香港的人已經很少，樓價焉能會跌？
原來尚有第四種購買力，當樓價上升，若果借貸率不變，部分升幅可轉換成購買力，金管局不斷將按揭率收緊，就是針對這個情況。 |
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(4) |
租務市場強勁 |
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2012年初，大部分地產行業對該年市況甚為悲觀，但我知道，樓市升跌與租務有莫大關連，嚴格來說，租客才是用家end user，很少炒家。當時，我見公司的出租率接近百分百，樓價下跌條件並不成熟，故此大膽預測2012年樓市會有升幅。 |
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(5) |
抗通脹 |
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大家知道通脹來臨，在過去一年，別的不說，國內牛肉已經加了7次價，每斤超過100元，影響所及，其他商品亦有升幅，買樓只不過是保值的一種方法。當然借貸率一定要在低水平，否則高利率時代來臨，利息將會吞噬資產。 |
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(6) |
利息偏低 |
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港元由於與美元掛勾，利息一直處於一個偏低水平，這可以說為香港物業創造了一個上升條件，而這個條件將會隨着美國加息而消失。而佰南克對美國加息預期不斷延後，現在更與失業率掛勾，在美國失業率不跌至6.5%的時候，美國是不會加息，出這份聲明的時候美失業率是7.7%，一個月後失業率上升至7.8%。所以，加息可以說是無了期，但美國亦會因應國際及本身形勢，會隨時宣佈加息，大家小心。 |
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(7) |
賣咗買唔番 |
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現在有物業按揭的人，很多都享有H+1%以下的優惠，但若果該人將已按物業賣走，無錯是有一定的金錢和利潤，但要再買樓，銀行按揭已經收緊，成數可能只得5成或者更低，而息率更加會上調至H+2%以上，雖然有利潤，但可能連新首期也不夠支付。況且，尚有長年累月利息支出，新舊兩種利息計算方法差距很大，新做按揭要多付很多利息。所以，大部分業主都採取一動不如一靜，大家都恐怕賣咗買唔番。 |
