有評論員經常以沙田第一城395呎單位做指標，兩年前已經說樓市有泡沫，其實做評論員，要與時並進，不能夠說以往因為沙田第一城395呎單位過了200萬，便說樓市泡沫將會爆破，樓市向下調整。大約兩年前，當同類型單位一到了200萬，便說樓市有泡沫，樓市將會爆破，並且引經據典，以過去的例子套在現今社會，這種不負責任，不與時並進的評論員，怎可能有知音人仕。

　　就算現在只是說樓市有泡沫，其實都已經是過時，甚至連泡沫的真正意義也攪不清楚，甚麼是泡沫？首先是似多實少，當閣下食梳乎厘的時候，以為食一大兜，原來只是一隻蛋白，或者是蛋白的泡沫。

　　97年很多人都會說自己有幾層樓，原來大多數是樓花，或者是有高額按揭，嚴格來說，尚未是這些物業的業主，在旁人見該人有多個物業，其實是泡沫。

　　收入的泡沫，譬如說有一個人，在計算自己的收入時可以做幾份工，不眠不休，這樣便有高收入，可以供幾層樓，其實一個人怎樣可以這樣做，他一定需要休息、需要家庭、需要社交，自己計算的收入不能作準，或者可以說這是泡沫收入。

　　美國房地產最嚴重的地區是佛羅里達州及德克薩斯州，這兩個州鄰近古巴及墨西哥均能夠提供大量廉價勞工，這些勞工就算買一個物業都已經非常辛苦，但美國那些金融才俊將他們的收入泡沫化，攪得兩攪，重疊又重疊之下，便有幾倍收入，但支出仍然是一個家庭，這樣購買力便大增，何止買一間屋，買三、四間也可以，這些也是泡沫，亦是金融海嘯的來源。

　　香港有沒有收入泡沫，閣下嘗試向銀行借錢便知道，銀行一定嚴謹非常，臨時工的收入一定不計算，就算是正職亦會看看僱主的實力，申請人的年資，七除八扣後，怎樣說也沒有泡沫。

　　97年地產商推盤，是以唧牙膏的形式，以現時尚未回家鄉的愉景新城為例，當第一次推盤時只推24伙，佔總數1%，結果是超額認購二十幾倍，其實真正的需求最多只是樓盤的四份之一，這些售樓成績，算不算泡沫，所以到今天，仍有一部份最初購買的人仕仍未到達他們的入貨價，其實是很傷心的事，我本來不想寫出來，但是作為一個警惕，亦未嘗不可。而曾蔭權亦對唧牙膏式售樓有管制，相信此等泡沫再不會重現。

　　當然，說小小泡沫也沒有是不可能，現在利息過低，一度接近零，經調整後按揭利率大約在2.5%p.a.，這依然是不正常，引致購買力放大，形成購買力泡沫。好彩，金管局亦早有準備，將壓力測試定於4.5%。所以，就算現行利率按正常預測，要等最少三年才可能會接近金管局壓力測試水平，換言之，樓市沒有泡沫。下星期五講「樓市漩渦」。