每週指數巡禮(10)當小業主到了「單量」的時候

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁

  在大地產商在水落石出,減價促銷的情況下,中原指數終於有一個明顯跌幅,下跌了0.58,報119.5,首次跌破那些專家在兩個多月前預測樓價會在未來兩年下跌一半時的指數,當時中原指數是119.8,有人或者會認為那些專家一定是很雀躍,其實不然,他們有苦自己知,現在距離兩年的限期還有94個星期,就算每一個星期都能下跌0.58,到兩年期限的時候,中原指數將會是64.98,若果樓價如他們預測一樣,兩年下跌一半,中原指數將會是59.9,所以,那些專家並不開心,因為以此速度下跌,仍然未達標,但每個星期下跌0.58,已經是半個百分點,即是每一個月樓價都會下跌2%,是非常驚人數字,若果沒有特別原因,真的是很難會發生。

  話分兩頭,現在是大地產商帶頭減價,稍後中小型地產商,尤其是那些財力不足的中小型地產商將會跟隨,到時,影響所及,樓價將會出現一個較大跌幅,不過,仍然不會出現恐慌性拋售,除非是小業主到了「單量」的時候,什麼是「單量」,就是,彈盡糧絕,屆時,樓價一定會急速下跌,問題是小業主是否會彈盡糧絕,若果有機會,究竟是幾時。

  有人或者會很奇怪,現在銀行已經做妥了壓力測試,一般小業主應該不會有彈盡糧絕的一日,他們說得沒有錯,但是,資深投資者就不會如此說,在經過2008年金融海嘯的時候,測量師將樓價估値大幅降低,而銀行又根據這些估價向業主追收差額,當時,一般物業投資者的借貸率為六成,但測量師根據他們的專業知識,世界經濟形勢將很多物業的估價降低至原有的六成,什至更低於六成,有銀行根據這些估價報告向投資者追收差額,雖然,一般投資者亦有儲備,但霎時之間,很多投資者都沒有辦法滿足銀行的要求,唯有出售一些物業,此亦為2008年樓價急速向下之主要原因,以那些資深物業投資者實力,仍然會有彈盡糧絕的一日,現在的小業主怎麼不要小心,唯一可以做的就是減少消費,預留儲備,以策萬全。

  其實現在情況比2008年的時候還要惡劣,不少知名學者,經濟師,評論員都不約而同預測樓價會大跌五成或以上,銀行的估價暫時與市價相若,但難保那班測量師不會捲土重來,當年終的時候,銀行要求測量師為客戶的物業評估,他們便會有大條道理將樓價估值降低三、四成,要求銀行向不達標的客戶追討差額,到那時候,一定會有一些小業主,尤其是一年內才買物業的小業主不能滿足銀行要求,在這彈盡糧絕的情況下,唯有賤價賣樓,中原指數亦會急速下調,那些經濟師,學者便會有很多說話,不過,小業主亦不是省油的燈,早已做好預防工作,不買不賣有,逢三退一亦有,我們又睇睇那一班人是否能夠攻破小業主防線,大家拭目以待,好戲即將上映。