現在，只有在地產公司任職售樓部的同事才會說樓市尚有機會往上升，大家亦都明白在政府打壓下，樓市的確沒有能力上升，但大幅下跌，似乎亦不能成事。究竟，誰主宰樓市升跌？

　　隨便問一個香港人，他們都會說﹕「是政府」。若果政府增加供應，收緊按揭，樓市便下跌。反之，減少供應，放寬按揭，樓價便上升。換句話說，供應、按揭、樓價是三位一體，而供應與按揭所產生的協調結果便是樓價，而政府操控着供應、按揭這兩個因素，樓價升跌，其實是它掌握之中。

　　若果政府太過著蹟操控供應與按揭，做法偏向計劃經濟，有違自由經濟原則，這並不是資本主義，所以政府在非迫不得已的情況下，都不會出手控制樓價。除政府外，誰掌握了樓價主動權？

　　這個問題，在不同的時間，有不同答案。物業炒家曾經掌握了這個主動權一個相當長的時間。當時，地產商實力未如今日如此這般的雄厚，新樓盤的首批買家大多數是炒家，他們與地產商內部有著某種關係聯繫，很容易取得一手樓盤的樓花購入權，他們的收入往往較地產商為高，這亦是炒家最風光的時候，不少炒樓英雄人物不斷被傳媒吹捧，不似今日，炒家已成落水狗。當時政府並沒有考慮用政策對付炒家，畢竟他們左炒右炒，將樓價炒高，賣地收入增加，物業之間交易稅收增多，嚴格來說，這是政府收入的一條大動脈，若果出動政策，稍一不慎，將這條大動脈割斷，收入減少，這真的是認真大件事。當時，有一半香港人都會說做地產，即是炒家。

　　1997年，平地驚雷，樓市一跌七成，任何炒家都煙消雲散，能夠重生的十不到一二，當時，沒有人能夠掌握樓市升跌，這是香港二次大戰後的黑暗時代，拾多萬的負資產者，不少要以破產為最後的解決方法。這時候，政府做錯了一件事，就是將地產發展的主動權雙手給了地產商，不但停建、停售房屋，更推行勾地政策，即是地產商不勾地，政府便不會推出土地，樓宇的供應量是控制在地產商手裡，他們掌握了主動權，導致樓價飈升，至今仍然是他們的黃金歲月。

　　今日，政府為順應民意，努力將樓價壓下去，但只能減慢樓價升勢，自出招以來，樓價不但未能下跌，還有一定升幅，雖然有一部份人在吶喊助威，樓價始終不下。政府官員想﹕「究竟樓市升跌的控制權是不是真的在我們手裡？但為何樓價仍高踞不下？」

　　原來樓市主動權已經不是一小撮人擁有，它的屬於100萬個小業主，政府所動用的策略，只能抑制市民買樓，但始終不能強迫市民賣樓，而100萬個小業主中，大多數擁有的物業是用作自住，將其出售，又要用高價租回，除非知道可見將來樓市會大幅下跌，否則，找不到一個理由將物業出售，大家不出售，樓價如何下跌？這樣，樓市的主動權還不是在小業主手裡？