有朋友問我今年投資物業應採取何種策略，我反問﹕閣下今年仲投資物業？若果你已經有物業，請小心計算資產負責比例，還款能力，今年宜守不宜攻。若果防守做得好，這將會是未來盈利根基，若果亦認為今年市況還會向上，只攻不守，他日出現財政危機，就後悔莫及。

　　有一年歐聯決賽，利物浦對AC米蘭，上半場AC已經贏了3比0，下半場利物浦連追3球，最後射12碼贏了AC米蘭，奪得冠軍。當然，已故伍晃榮先生會說﹕「波是圓的」，超錯，若果將AC米蘭中場15分鐘在更衣室的情況公諸於世，大家便會認為波不是圓的，AC輸波自有他的理由。當時，AC 3比0領先，隊員在更衣室已經大飲香檳，飲得最勁的就是那幾個守衛，因為在上半場他們有些連攔截的工作亦未做過，已經領先 3比0，不大飲香檳也不可能，下半場已經酒醉不能防守，為輸波埋下伏線。況且，波若果它未被吹脹時，真的不是圓，是扁的。

　　防守，在2013年是非常重要，若果在過去幾年有投資物業，而且並沒有賣出的話，一定是獲利不菲，情況比AC米蘭當日在上半場贏了3比0還要好，不過，好還是好，現在更加要注重防守，否則，到最後投資失利，便會瘀過AC米蘭。

　　IMF要員來說，二話不說便講香港樓價太貴，呀之呀左，都不知道他說甚麼。在香港物業行內人來說，便知道他們不懂香港房地產。IMF要員說，香港貸款有50%是用房地產作抵押，我只好反問那一處地方比香港好，況且，香港又沒有大型企業、工廠、造船廠、兵工廠，本地貸款生意，不用房產作抵押，又可以用甚麼作抵押？而香港房產按揭貸款欠供率幾乎是零，莫講給物業要給銀行回收，甚至變成銀主盤也不可能。回看美國，房地產依然是一團糟，銀行為了減少支出，回收銀主盤早已變回爛地一幅。不過，IMF說香港房地產危險，亦只是好心一遍而已。

　　IMF出聲，香港政府便立刻做野，金管局率先表態，銀行要為樓市在2013、2014年以每年下跌30%，即總共下跌51%作準備，另外利息要加3厘，而香港更加要為負增長作準備。金管局出聲，即是叫大家準備，樓價甚至測量師估價在未來兩年將會出現指導性估價報告，那些在今年內未能通過壓力測試的投資者要有心理準備，在指導性估價下，銀行便會向投資者追收差額，若果準備不足，便會出現財政懸崖危機。這點，大家應小心應付，早謀對策。

　　若果今年只下跌10%以內，或者中原指數不跌穿100點，銀行應該不會向任何物業投資者追差額，到2014年，便不會再出現下跌30%可能，甚至如金管局所說，樓價將會比現時跌51%，一個很恐怖的數字。不過，金管局今次只是軟性指標，參與壓力測試的銀行大約十間，若果樓價不大跌，則不會要更多銀行參與壓力測試，反之，若果樓價急跌，壓力測試將會加強。所以，今年物業投資者成敗，其實就是在自己手裡，不急於進攻，不亂投資，只要防守做得好，不失波，最後的勝利都是所有物業持有人，百萬香港業主，一於防守。