海外投資回報計算方法與香港不同
2013月11月14日
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當某一個財團投資在英國倫敦的時候，若果是一些商業樓宇，通常都會簽一張非常長，甚至長達20年合約。前十年是一個租金，後十年大約加20%，所以，一般來說，買家最初可以得到非常好回報，但隨著租金升幅追不上通貨膨脹，到後十年的租金回報，已經跟不上市值，這種合約有一個好處，就是新業主最初的時候可以用高回報來清還一部分貸款，到後十年的時候，回報雖然不高，但物業升值，貸款額減少，銀行很多時都會保持剩餘貸款，讓業主收租只需清還利息，不用清還貸款，與此同時，由於物業升值，租金回報相應減低，租客欠租、搬遷的機會減少，二十年後，大家又要坐低，重新商談一張新合約。我雖然說是先甜後苦，其實都不是很正確，因為這種合約的確可以將業主與租客關係維持二十年，因為在後十年，尤其是最後幾年，租金明顯比市值低，租客除非在迫不得已，甚至在結業的情況下，才會將物業交回給業主，在減少租客遷出遷入的情況下，這種租約對業主甚為有利，但香港的社會要求不同，一般來說，都不會簽一張如此長的合約。
在香港出租物業，大多數以兩年為一個租期，若果每次加租10%，我相信任何租客都不會反對，而事實上，在二十年內，一定有兩、三年加租超過30%，但就算以每兩年加租10%計算，20年就會加租9次，租金是最初釐訂的時候2.6倍，若果我們用租金計算，以一個100萬元物業，在倫敦最初的十年，每年5%回報，即是每年收租50,000元，收足十年，共60萬租金，其後十年，有20%升幅，每年租金60,000元，收足十年，有72萬元租金，20年租金總數為132萬元。但是在香港，二十年的升幅以上述假定的方法計算，則大約有137萬元，兩者相差不足4%，但投資在倫敦的物業，比較穩慎，在香港的，比較冒險，但值博率高，兩者皆有可取之處，如果是大額投資，例如金管局買物業，首先必定要穩慎，私人小額投資，香港就較靈活，可隨時趁有一張好租約而將物業賣走。
所以，大家投資海外，有時不要單睇表面，中間還有很多因素，例如稅務、貸款、利息等要考慮，但香港政府現在不想香港市民投資香港，轉戰海外亦是無可厚非的事。