美利大廈貴得有道理 2013月11月23日 |
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我反問那位測量師，他是如何估價？他回答﹕很簡單，因為美利大廈受到不能重建，只能翻新的條文影響，一定不可能與文華及四季相提並論，極其量與法院道那幾間酒店相比，而且還要稍遜一籌，所以我們將法院道那幾間酒店平均每個住房的收入，打一個折，套在美利大廈的估價上，這樣便萬無一失，而據他們所知，差不多所有測量師都用此方法，而他亦認為，此方法並無不妥。
對於測量師所用的應該是叫減值法，我想全香港都沒有人有什麼異議，的而且確，這是計算樓價方法之一，不過，這是太保守，兼沒有什麼創造力，若果一個生意人落標，他會沿用減值法外，更會因該物業的條件而增值，減減加加之後，落標價就會比測量師的估價高出很多。
我想，今次吳光正先生高價落標，最主要的原因是因為該物業是最接近香港的地標，亦即是太平山山頂，在香港任何酒店，客人都很難徒步而行，到達山頂，甚至去乘坐山頂纜車都要步行一段時間，美利大廈就不同，山頂纜車站就在隔鄰，步行不需要一分鐘就可以到達，你試想想，他日，美利酒店的客戶在晨早起床，用過早餐後行去乘纜車，在山頂消磨兩、三個小時，再回到酒店午膳。如此悠閒，住在其他酒店的客人一定會非常羨慕，而且，一向以來，在城市地標附近的酒店入住率一定非常火爆，若果測量師有考慮這個因素，我想，他們的估值與吳光正出價就會差不多，說到底，這是生意人與專業人士的分別，生意人因應自己的需要而出價，進取一些亦無可厚非，專業人士按本子辦事，依書直說，怎樣也會保守一點，總括來說，真正出價的人才能了解該物業的真正價值，其他的都是估價而已。