若果在2012年以前投資物業，甚至在2012上半年投資，至今應有不錯回報。不過，若果不包括買物業自用的人，投資物業甚至炒賣的人其實不多，最大原因並不是年初時大部份地產界專業人士，或者是一些股評人，又或者是那些被稱為經濟學家的人，他們大多數都預測2012年樓市會大幅向下。一般物業投資者都知道，上述那些人士說樓市下跌已經幾年，2012年在他們眼中早已位高勢危，說下跌的得勝率是非常之高，沒有多少參考價值。而一般市民認為樓市下跌的理由與他們不同，主要是政府換屆，新特首上場，C.Y.一定會受民粹作弄，努力將樓價壓下去，這是大家認為下跌主要原因。

　　C.Y.在7月上塲，摟市不知道是攞景還是贈慶，繼續上揚，不足半年已經升超過10%，C.Y.最後亦受不住壓力，連環出招，樓價雖然稍微下挫，但距離整調這個字眼仍然是相當遙遠。這點無論是政府官員或者是普通市民亦有點始料不及。究竟樓市有甚麼因素支撐？在政府出招三年，力度已經加強至殺傷力，但樓市依然屹立不倒，這是2012年值得探討問題。

　　其實，若果單以2012年看樓市升跌，我相信一定未能窺全貌，但若果將目光放至2003年沙士後，樓市開始復蘇時，大家反而可以從過去9年樓市走勢忖測到未來方向。不過，政策市是例外。

　　C.Y.上場，頂不住樓價升壓力，於是開徵BSD，加強SSD，再收緊按揭，以壓抑需求來降樓價，即是古時候控制物價三部曲，首兩部分「寓禁於徵」與及「寓禁於緊」，另外則為「寓禁於供」。這步棋相當錯誤，直接將曾首蔭權的過錯攬上身。而這三招將會令香港稅收減少，損失國際聲譽，受損的人多，得益的人少。不過，招式已經使出，再考慮應該是如何收招，而不是繼續加壓。

　　其實，上述三招正在發酵，SSD及收緊按揭減低本港購買力，而BSD則拒絕外來購買力，沒有了上述兩種購買力，單靠香港用家市場，2013年樓市將會非常反覆。

　　由於我已經答應，亦將會2013年1月8日在Banker’s Club有一個小型talk，與及另外在2013年1月19日與陸東、陸振球同場講關於2013年樓市走勢。與此同時，我亦會在香港電台開咪，與施永青分別講地產。直到現在，我還未有一個肯定的預測，請大家見諒。

　　人常說，前事不忘，後事之師。所以我在2012年初於理工大學發表的文章，再刊一次，希望大家有所啟發。新年快樂﹗

2012年樓市動向

回顧

　　2011年對於世界很多地方，尤其是歐洲、美國簡直是苦不堪言，而且事情並未完結，在2012年甚至2013年將會繼續。所以在歐、美生活的人，心情不大開心其實是可以理解。

但對於中國、香港、新加坡及其他很多亞洲國家，情況不但不壞，更加可以說是美好的一年。香港政府因應世界經濟形勢太壞，恐防香港人不及應變，所以制定出一定些行政措施。其實，政府擔心香港人胡亂買物業，過度投資。有關行政措施其實是打擊炒樓措施。

　　總括來說，打擊炒樓措施有三條，分別為徵收特別印花稅、收緊按揭貸款，最後是復建居屋，增加供應。招數沒有錯，但次序調亂，三招之中，前兩招為治標，增加供應為治本。而治標兩招中，SSD是死，出招後很難收回。收緊按揭是活，銀行可以隨時加多減少，因事制宜，所以，現在可以說政府沒有亂出招，只不過是出招亂了。正因為出招亂，政府出招的目的是打擊炒樓人士(俗稱炒家，雅號資深投資者)，自動轉而至置業人士，沒有炒家對樓市沒有大影響，但打擊置業人士對樓市影響十分之大 ，物業成交宗數減少至令人心傷數字。情況好比一架在天空飛行的飛機，失去動力，現在只是滑翔飛行，飛機廂內是相當寧靜，但是實情亦相當嚇人 。

　　若果政府掌握樓市真實情況，不受議員們的囉唆而出招。出招情況應該是首先增加供應量，沒有地產商勾地則優化勾地政策，將地皮勾出來的商人若果不能奪得該地皮亦可得佣金。若市況續升則要求銀行收緊按揭。再不湊巧則推行特別印花稅。若果以這個次序出招，我相信效果比現在好得多，物業代理亦不會叫苦連天，政府又可控制市場。不過，這些都是馬後砲，不談也罷。

2012年樓市預測

　　其實，很多評論員、經濟學者，甚至風水先生對樓市亦已經作出評論、預測。絕大多數人都對樓市表現呈灰色，說樓市下跌比上升大約是9比1，即是10個人9個會說今年樓市下跌。而事實會不會如此？真理又會不會如此？雖然很多人說樓市在2012年下跌，但跌幅亦不是很驚人，多數是10%至15%之間，若真的是如此，只可以說是調整，談不上下跌。有大師級評論員說未來五年樓市會下跌5成，如果追問他們何解，他們是不會回答，只會做一個表情回答閣下，這個表情是有名堂，叫「我別笑別人看不穿」。

　　亦有另一位大師在一年前被問及樓市去向，一樣回答在未來五年，樓市下跌5成；一年後樓市不跌反升，記者重複這條問題及他的答案，他的答案更是一絕，他說「這是逃生門」 。

　　記者問我2012年樓市預測。我回到公司check吓數簿，見出租率有99.9%，加租幅度亦不錯。見街上人頭湧湧，消費強勁，機場出入班次又破紀錄，第三條跑道亦事在必行。在這種情況下，叫我說明年樓市有10%至15%跌幅，真的說不出來，但說樓市上升，與大部份的評論家又不一致，如何是好？

　　今次我做一個比較保守預測，亦是給有心置業的人參考：

　　我相信樓市在政府監察下，要大升是沒有可能，但是實在有需要，大跌亦不會。在上半年，尤其是在首季，樓市或者會向下稍微調整，但隨著「內保外貸」的資金回籠，銀行將會稍為放寬按揭，其實已經有銀行開始，利息亦會回落，樓價亦會回穩，下半年銀行轉趨積極，樓價會進一步攀升，但是幅度不會很大，估計在10%以內。我個人亦不希望樓價升勢過急，否則政府又要被議員指責，再度出招。大家現在亦體會到出招容易，收招難，所以，今年若果置業人仕能夠掌握樓市風向，將會是乘風破浪。但是如何掌握？

如何掌握2012年樓市走勢

　　大家是否還記得曾特首有一句口號，叫「起錨」，今日我亦叫有心置業人士「起錨」，即是做置業的前期準備工作，例如尋找適合自己預算的物業。若閣下只能購買沙田第一城，不要浪費時間在太古城，集中觀察閣下所心儀的物業，並訂出一個能夠符合預算的價錢，並且向銀行詢問有關按揭情況，若果銀行職員熱心、積極，這樣閣下要加一把勁，把握銀行有興趣於按揭業務，批核時便會鬆手一些，估價可以將就一些，收入可以少一些，亦容易一些水到渠成。若果有有心置業人士不做準備工作，則有可能錯失機會。

　　物業界有一類人，政府最憎、議員最恨，但是物業代理最愛，是「炒家」。當物業處上升軌跡初期，有心置業的人就算察覺得到，但是沒有準備，始終沒有辦法以最合理的價錢購得該物業，甚至要從炒家手裡接貨。而政府出招只懂打擊炒家，並沒有指導用家入市，官員、議員只得叫置業人士「小心，小心」，但是「小心」又有何用？最後又不是給炒家賺一筆。

　　「炒家」為什麼會贏？因為炒家有十二字真言（囤積居奇，製造形勢，攫取巨利）。無他，準備工作功夫做足而已。首先，準備充足資金，經過兩三年休養生息，香港大多數炒家資金充裕，當他們察覺到樓市轉角，不但會出手，並且又快又狠，付出溢價亦在所不適。況且一般炒家不用睇樓，若果有心置業人士不做功夫，的確是行輸一步，就算做足準備工作，亦要速作決定才能與炒家抗衡。

　　就算起錨，若果甚麼也不做，船隻亦不會航行。下一步是「揚帆」。一張臨時買賣合約，一個offer，可以代表是一張帆。若果只是齋睇不出價，當形勢轉佳，物業可能被別人早着先機，或者是業主索性收回不賣。在揚帆階段，其實是可以試價，或者是鋤價，出價低於業主要求很多亦沒有甚麼關係。總之，一個offer便是一個offer，業主可能等錢用、可能分家產、可能對物業心灰意冷，在無可奈何的情況下將物業再賣出去。總之，有準備，可能執到荀盤，會買到樓。

　　今年我對樓市預測，並不如其他評論員那麼悲觀，在各置業者有準備下，今年樓市將乘風破浪。講「乘風破浪」，我記起多年前無線一班藝員唱了一首勵志歌曲，亦叫「乘風破浪」，勵志還勵志，講乘風，這是天然動力，所以單純靠風力，船隻速度快極有限，以乘風破浪來形容樓市，就算是升市，速度與幅度亦有限。

慎防「厄爾尼諾」現象

　　若果樓市如我所料，將會在今年年尾，或者明年初置業人數會急升，樓價亦會颷。議員們又會發難，新特首及各問責官員又要諗計。其實，官員們在這時亦不需要太擔心，這個現象我叫「呃汝黎落搭」，即是「呃你落搭」。與天文學上「聖嬰現象」，或者我們時常聽到的「厄爾尼諾現象」相若。

　　甚麼是「厄爾尼諾現象」？若果要我用天文學解釋，將會是解釋得不明不白，聽得亦不明不白，所以，我將這個現象社會化。

　　話說，有一間餐廳在晚上開7:00有大約70%客人訂位，而8:30大約有60%，但在傍晚6:30分時下大雨，訂了7:00位的人因為塞車，大多數要在7:30分之後才陸陸續續到達餐廳，但在8:15分，訂了晚上8:30分位子的人恐防塞車，情願早一點到達。到晚上9:00，訂7:00位的顧客仍未進餐完畢，雖然有一半訂了8:30可以進入餐廳，但依然有一半人，佔整體30%要在門口等候。在街外人看來，這間餐廳是非常旺場，其實這只不是「厄爾尼諾現象」。

　　若果今年地產市道如我所說「乘風破浪」，在今年底或者明年初亦會出現地產界「厄爾尼諾現象」。政府打擊炒樓經過一年多時間，成交量降至一個極低水平。若果銀行放寬按揭，必定有一批熱切期待的置業人士上車，而大多數人亦知道，當銀行放寬按揭，亦是最好時機，這時購買力釋放。這還不只，有一批未需要置業的人士，見銀行放寬按揭，樓價上升，恐防他日政府再度收緊按揭，亦急不及待上車。

　　一大堆要置業的人士，在供不應求的情況下，樓價自然會颷升。但特首與及問責官員對此不需恐慌，此為地產界「厄爾尼諾現象」，當稍後供應增加，需求減少，樓價自然會回復正常。 湯文亮 2012年1月9日 在理工大學發