每週指數巡禮（24）價到人不到的小陽春

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2014月2月10日

　　一般人認為，除非在某一個年度的經濟環境太差，否則，在農曆新年之後樓市就會出現一次小陽春，他們的說法的確沒有錯，其實，小陽春應該在農曆年前已經出現，春節之後只不過是確認它的存在，而在小陽春出現之前，大約在春節前一至三個月，這是樓市的小黑暗時期，主要因為有一些業主無論在西曆年抑或是農曆年底都比較需要現金週轉，如果他們不能夠將物業加按套現，退而求其次唯有將其擁有物業以低於市價出售，這是以往小黑暗時代的成因，但隨著業主已經將投資物業槓桿比率降至非常安全水平，就算他們有急需，無論是銀行抑或是財務公司都可以幫他們解決財務問問題，毋需急於賣樓套現，所以，今年小黑暗時期又不太黑暗，即使受制於政府辣招，樓價亦只不過略作調整，不過，已經令有關官員開心不已，急不及待對外界說已經馴服樓市，此言一出，官員們就露出馬腳，原來他們不知道樓市的週期，誤將小黑暗時期樓市正常表現變成馴服樓市，似乎太大意，但又沒有很多人會留意到小黑暗時期，所以，就算官員們表達錯誤，亦不是太多人知道。

　　在春節前兩、三個星期，一般業主都不急於賣樓過年，更加不會賤賣，有心置業的人必須要付出市價，甚至高於市價才可以奪得心頭好，所以，成交價整體來說是會高於市價，而新樓盤亦趁假期推出應節，可以說是百花齊放，外地人或者會覺得很奇怪，原來香港人喜歡在假期的時候一家人去睇樓，而且睇睇吓又會買樓，一般市民或者物業代理會叫這段時間為小陽春，今年，就算有小陽春，都只是價到人不到，即是成交價可能會出現一些驚喜，但成交量就會嚇死那班物業代理，美聯黃靜怡小姐說去年十個代理開一張單，今年將會是十一個，我說不會，我認為是九個，因為有20％物業代理將會被淘汰，聽到都知道是一件非常可悲的事情，更不幸的是我們的香港政府認為這是理所當然，更加不幸的是我們的特首過往一生都是從事地產行業，有自己的測量師行，現在竟然置昔日的同業於不顧，我唔知道這是否可以叫本是同根生，但的確是相煎何太急。

　　又到睇成績表時間，上星期中原指數收市為118.31，上升了0.75，這不但是一個很大的升幅，而且經過了24個星期，中原指數只不過跌了1.49，僅僅多過1％，不過，成交量就絕對不配合，上個月二手樓成交依然低於3000宗水平，而且已經是連續幾個月處於這個低水平，比沙士襲港時還要低，業界擔心這將會成為一個新指標，好比沙士成為風土病一樣，若果是真的話，將不止有10％物業代理被淘汰，面對這個問題，政府官員是否真的是無動於衷，辣招對他們來說，真的是這樣重要。