買樓千祈唔好FP

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月12月21日

　　由於現在買樓借錢審批嚴謹，很多時到成交前幾日才能知道是否獲得批核，所以，有很多人買樓的時候都會全數繳付，待一切安定妥當之後才向銀行申請按揭貸款，不由你不信，有時那些貸款需時一年才能獲得批核，漸漸地，稍有實力的投資者甚至一般市民，在買樓的時候都會Full Paid，不過，正是因為Full Paid，政府才有機會不撤辣招，甚至有機會加辣，事情發展到這個地步，有多少令人摸不著頭腦。

　　又唔講你或者又唔知，原來買家印花稅BSD與及雙倍印花稅DSD尚未通過立法會，財爺曾俊華日前催促立法會議員表決贊成通過辣招方案，以往財爺多數會以辣招是穩定樓市，或者令樓價下跌，讓未合資格的人士可以置業為理由，要求立法會通過辣招方案，但今次財爺搞搞新意思，說9月份的時候按揭的借貸比率高達54%，雖然未到達危險水平，但亦處於高位，IMF亦為此口出微言，而且IMF更加點名稱讚星加坡在9月、10月份的時候收緊按揭，令樓價分別下跌0.9%與1.2%，換而言之，香港人的按揭借貸比率太重，暫時不能夠撤招，這是財爺的話，不過，財爺並沒有說星加坡的按揭借貸比率是多少，高於抑或低於香港。

　　又有很多人不明白，明明金管局已經將物業按揭成數收緊至史無前例，第二層樓想借4成都難，而第一層樓雖然話可以借7成，但銀行一般都會減多少，而在這幾個月，借按揭保險的人都少了很多，否則按揭保險公司都唔使賣廣告，在這個情況下，點解借貸比率仍然咁高，原來很多人如我上述所說，他們在買物業的時候並沒有申請按揭，所以，這些Full Paid 的物業借貸比率是「0」，話雖如此，財爺在計算借貸比率的時候，並沒有將這批Full Paid的物業計算在內，缺少了這一班最優質的置業人士，直接令致財爺所說的借貸比率高達54%，但如果那班沒有借錢的人酌量向銀行借10%，按揭比率應該會大幅下調，我試舉例，有10個人買樓，其中8個人向銀行借錢，平均借貸比率是54%，另外兩個人則Full Paid，但如果另外兩個亦向銀行借10%，按揭借貸比率就會大幅下降至45%，一個令IMF及財爺都滿意的百份比，所以，買樓千祈唔好Full Paid，為己為人，一定要借錢才好，若果Full Paid，就會變成累己害人。