有時物業代理推售一個物業，講明接貨的人是用家 (end-user)，他的意思是中間再不會有人賺取差價，叫業主放心。其實，是不是用家亦不能說實，若果有人出更高價錢，他又可能轉售。不過，有一類人一定是用家，就是租客，因為大家炒樓就聽得多，炒租一定未聽過。

　　有人問﹕為甚麼過去幾年預測樓市那麼準確？我回答，並沒有特別原因，只不過將我知道的資料說出來，而其他評論員不同，他們引用世界經濟數據，我只是用公司盤數的事實，演化成預測，例如在年初，9成幾的評論員都說樓市會大冧，我回公司睇吓盤數，見空置率是零，問吓同事，續租加租的進展又相當理想，叫我對大家說，樓市會下調，我做不出，又給人們叫我做大好友，因為我有貨，所以才唱好樓市。

　　其實，他們又不是從事物業行業，只是將世界其他評估公司評論香港的報告再變化成自己的評論文章，我並不是說他們抄襲，不過概念早已在腦海中寄存，講來講去都是香港樓市會下跌，而問他們點解？就是離不開痛苦指數，收入中位數，M1M2貨幣供應，利率只有升不會跌，講得兩講，那位當日說沙田第一城395呎單位若果超過200萬元，香港樓市必冧，現在，200萬元以下樓盤將會消失，但又不見該名評論員又何表示，我只不過是舉一反三，如此例子多不勝數。

　　我曾經寫過一篇文章，叫「樓市去向還看租務市場」。其實，租客才是end-user，若果租務不俗，空置率不高，就算樓價上升，市場仍然是健康；反之，若果物業只落入少數人手裡，他們不租待善價而沽，那麼就算有高價成交市場仍然不健康。

　　細價樓雖然上升，但細價樓租務市場強勁，主要原因之一就是我們的大學不能夠提供足夠的宿位。其實國內大學生亦不大喜歡住宿舍，若果兩、三人在外面租樓，除了有些少不方面外，洗費可能比租用宿舍更加便宜。而且，當他們有朋友來自國內的時候，不用找酒店，在這方面亦慳回不少，所以現在的細價盤有搶租的情況出現，這樣，細價樓上升亦是一個很正常的反應。

　　美國有一些城市，地產業全靠一班大學生支撐，以波士頓為例，全市的樓盤甚至包括酒店，大多數由大學生租用。在學期期間當然是熱鬧非常，但學期過後那些遊學團，大學參觀團，準備入學的人學生亦會預早到波士頓，但願香港亦會有如此境況。

　　據我所知，有一些大學已經在香港搶立據點，一些荒廢或者少人的中學將會被改建成為大學，而春江水暖，在香港的大學現在已經早已購買一些乙級商廈，作為校外課程。或者未必有很多人知道，大學那些校外課程才是財政來源，大學從校外課程賺到錢才可以聘請一些名教授，而讀大學校外課程的人亦有一些虛榮感，例如在港大SPACE讀，給親友問起，可以說我在港大返學，亦威水非常。

　　六、七十年代，尖沙咀那上夜校為區內提供不少生力軍，男畢業後會在夜場上班，女畢業後會轉投美X，有很多同學，大家有照應。