昨日我寫了一篇文「鎖匙盤，樓市的華氏寒暑表」，有包拗頸的老友打電話給我，問我點解唔係攝氏寒暑表，我反問，今日華氏59度，究竟是冷，是熱，抑或是涼？我老友冇出聲，我知道他一定是上網找答案，我不等他找到答案再問，若果我說攝氏15度，老友立刻答﹕天氣稍涼。我於是說﹕正是這個道理，鎖匙盤多與少，大家不會因此而感覺到樓市的冷與熱，因為，大多數人對鎖匙盤認識不深，這等於香港人用華氏講溫度一樣，大多數人都唔知道冷定暖，所以，我用鎖匙盤做樓市寒暑表的華氏，而攝氏，當然是大家耳熟能詳，又非常恐懼的銀主盤。

　　 在2003年，香港地產行業最黑暗的年代，當時有超過十萬個銀主盤，大約等如私人樓宇總數十分一，一個非常驚人數字，其實，最恐怖的事實還未表達出來，我估計，最少有三成物業是在銀主盤邊緣，只不過當時銀主盤實在太多，銀行早已應接不暇，放了那些業主一馬，如果在今日，銀行早已沒收那些物業，換句話說，就算今日出現銀主盤，其質素仍然比當日為佳，今日，銀行將銀主盤賣走，不但可以收回全部貸出款項，甚至有餘款交回業主，雖然不多，但相比當日，真的不可以同日而語。

　　 較早前有幾個銀主盤出現，報章大字標題樓市大冧，但當傳媒了解真相之後，他們又沒有再報道，令到香港出現銀主盤變成地產行業裡面一個負面消息，而事實就是那些銀主盤只不過是一些銀行職員，他們給銀行解僱後未能立刻清還貸款，據我所知，銀行職員是可以借足九成，在離職就算有另外一間銀行肯做按揭，最多亦能夠借七成，還要計算他們的收入，當然是借不到，有一小部分人因為在合理的時間內仍未清還，銀行唯有沒收他們的的物業，變成銀主盤。另外是一些國內人士，雖然他們當初買樓的時候可能全部付清樓價，不過當中有部分人將沒有按揭的物業往財務公司貸款，加按又加按，加上利息，物業最終變成銀主盤，不過，為數不多。

　　 若果今日出現銀主盤，地產行業一定是觸目驚心，在香港，有六成物業沒有按揭，其餘的平均借貸率亦只不過是購入價54％，就算樓價下跌兩成，借貸率則會是67％，銀行仍未需要追貸，即是銀主盤仍不會出現，下跌三成，借貸率變成77％，銀行已經開始追貸行動，一定會有一些人未能及時清還貸款，銀主盤開始出現，不過，為數仍然不多，下跌五成，我唔敢預測，但若果沒有大量銀主盤，樓價就不會下跌五成，我夠膽講，若果出現兩，三百個銀主盤，那些物業代理一定會大做文章，嚇都嚇到那些膽小業主賣樓，所以，有物業的人，尤其是那些有幾個物業的人，必須小心計算自己的防守能力，無它，小心能夠駛得萬年船，老實說，我唔知道這句話點解，人講我又講而已。