樓市會否被陰乾

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月10月22日

　　有學者說，樓市已呈下跌跡象，不過，現在只是地產商減價賣樓，而市民擔心的因素仍未出現，樓市暫時不會大跌，是會被陰乾跡象，我對這個假設有一些疑問，現在樓市會因為一些不利因素出現而作出較大調整甚至急速下跌，這是我可以理解，但急速下跌或者調整過後，將會有少許反彈，例如現在新地減價賣樓，樓市將會作出反應，下跌5至7%是免不了，但當消息被淡化後，若果不再出現一些負面因素，例如加息或者政府加辣，樓價便會停止下跌，並且會回升少許，這種走勢決不能說樓市被陰乾，只可以說樓市對於一些不利因素作出條件性的反應而已。

　　什麼是陰乾？就是某些資產，在入不敷出的情況下，該項資產的價值愈來愈少，最後化為烏有，或者，某一項政策在大家漸漸適應之下，其效力亦慢慢減弱，最後全無作用，若果在現實生活裡，某人洗衫後將衣服放在陰暗的地方，雖然沒有陽光，但衣服的水份仍然會慢慢地揮發，一般人都會說那些衣服被陰乾，而事實上，有一些衣服是經不起陽光直接照射，一定要被陰乾才可以，不過，若果將衣服放在蒸汽房，就永遠不會被陰乾，不用我明言，大家都知道點解。

　　在過往，有人投資物業，買樓收租，若果他們不適時將他們擁有的物業賣走，賺取一些利潤，他所投資物業的金錢慢慢就會被陰乾，因為當時的租金收入是不夠利息支出，還未計樓宇折舊，正是，年月把擁有變做失去，所以，當時的物業投資者被迫做炒家，但今時不同往日，那些有物業的人，他們的租金收入遠遠超過利息支出，其中除利息持續低迷外，另一個主要原因就是借貸率不高，一般收租物業都不能借超過該物業的市值四成，即是該物業的回報率是市值3%，以借貸回報率計算，就是7.5%，而一般來說，現時銀行的按揭利率在2.5%以下，即是，每年該物業只憑租金收入，便可以減輕債務，若一切不變，十多年便可以清還該物業的所有貸款，雖然有人會說利息會上升，但與此同時，租金亦會上升，若兩者同時上升，其實對業主更為有利，試問，現在有什麼誘因可以令業主出售物業，樓市又怎樣可以說會被陰乾。

　　其實，現在最大機會被陰乾的人就是租客，那些資金不充裕的人就沒有辦法，但是那些在近幾年將自住物業賣走的人，他們手持足夠現金支付首期，但是因為認為樓價太貴才將物業賣走，若果回購即是對人說以往所做決定是錯誤，所以，有很多那類人士情願租樓亦不買樓，但由於樓價上升直接令租金上升，他們當日賣樓所得亦消耗得很快，原來被陰乾的，就是他們的荷包。