樓市去向，先看租務市場
2013月4月12日
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| 在兩、三星前，中原指數上升到123.66，到達歷史高位，就算近兩個星期回調，總共亦只不過是0.5點，正是升多跌少，不但政府官員冇符，一般專家，市民亦給它吹脹，究竟發生什麼事，報章說樓市冰封，業主劈價，物業代理叫苦連天，但中原指數依然上升，即是樓價依然上升，一個星期便升了超過1%，真是嚇人，究竟是什麼理由，有點糊塗了。
本來分析樓市，大紋大路便可以，但各種不利消息出現，指數反而上升，真的是不知怎樣解釋，唯一可以說的是成交量太少，不足以確認樓市升勢，即是說中原指數不足以反映樓市動向，既然如此，我們應該退而求其次，尋找另一種數據來確認樓市走勢。 在樓市買賣，每一次交易，牽涉的可能是炒家、物業投資者包括本港、國內及海外的，以及用家等幾個範疇，在第一輪SSD的時候，已經將炒家打殘，市場上剩餘的炒家寥寥可數，而第二輪SSD2及BSD，亦將國內及海外物業投資者拒諸門外，第三輪DSD，將任何想買第二個物業的人亦淘汰，到現時，剩下的買家只是用家。但在租務市場，沒有那麼複雜，嚴格來說，只得用家，雖然有一些大包租，但只佔很少數目，所以樓市去向，要先看租務市場，若果租務市場強勁，租金上升，即是承租的人踴躍，物業市場亦不會太壞，樓價雖然下跌，亦只不過是調整而已。 以往沒有錢置業的人才租樓，所以他們的付租能力是很弱，甚至往往出現租霸等情況，很多時並不是他們想做租霸，而且力有不逮，沒有能力付租金，但現時的租客承租能力相當強，他們有很多人曾經自置物業，只不過見有錢賺，將自住物業賣走，等待下跌時才回購，嚴格來說，他們持有大量現金，根本可以置業，所以當他們租樓的時候，會毫不吝嗇租用大一些地方，付租亦沒有問題，有這一班人撐著租務市場，就不會下跌，況且，該批人士亦是準買家，當市況稍為回軟，他們便會再置業，在過去幾年內，這批人當中，亦有不少人重新置業。 在物業買賣熾熱的時候，物業代理根本不會吼那些租務，業主叫他們租，轉眼間那些代理便會拿一份買賣合約給業主，當然是有錢賺，但是業主並不是要將物業賣走，只不過想出租，所以多數會拒絕那些合約。所以，有不少業主要靠那些小型代理行甚至自己落手落腳放租，但現在當然不會如此，就算是大行的物業代理，他們亦很珍惜那些租盤，最少可以吊住條命，那些物業代理肯落力，亦容易水到渠成。不過，現在細價單位開始增加，單是地產商已經有12,000個樓花待批，短期內供應必多，有些租客可能會成為那些單位購買者，所以市場上若果租務不俗，表示物業市場整體不會太壞，強力干擾例如租務管制等則不在此列。 |