豪宅只能用作自住，不宜收租
2013月5月30日
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| 有老友昨晩打電話給我，問有關買豪宅收租，我說：千祈唔好，若果你個老友想長命一些，唔想有癌症，就唔好買豪宅收租，自住當然沒有問題，我老友話：你真的不夠老友，紀惠有百多個豪宅，唔通你幾姐弟住哂，一定是用來收租，現在我想買一、兩個豪宅收租，你說唔好，是否有好投資留俾自己，實在太私心。唉，條茂李，良心當狗肺。 於是我說﹕此一時，彼一時，紀惠所擁有的豪宅，九成以上在八十年代尾的時候買入，已經有四分一世紀。當時，有很多人移民離開，而那些大部份家庭環境都不錯，當他們義無反悔離開的時候，都會毫不留情將自住物業賣走，我們買入，翻新裝修，再租俾一些外國人，搵的都是辛苦錢，不過，當時豪宅可以借足九成，反而舖位只能借一半，所以我們可以用較少的金錢，擁有多一些物業，況且，回報又不錯，不過，就要多花一些心機，我們以後除自住或者必需之外，已經沒有買豪宅，不過我們又沒有賣走，那些豪宅一直用作收租，所以，我叫你唔好買豪宅收租，因為我知道豪宅收租之苦處，並無歪心。 老友說：試舉例以明之。現時豪宅租約大多數是兩年，不過，租客可以住滿一年後，給予業主兩個月通知，便可以離開，即是最快14個月可以終止租約，而豪宅平均租期大約30個月，本來問題不大，業主做的都是迎送生涯的生意，但是舊租客搬走之後，就算有新租客，都要再做一些裝修，翻新工程，小小地都要一百萬，加上兩、三個月空置，又要付代理佣金，大約半年冇租收，即是3年期間只能收30個月租金，兼要付一百萬裝修費，而我講的是租金十萬上下的豪宅，就以月租十萬計算，即是3年只能收租300萬，還要付100萬元裝修費，而豪宅租金多數包差餉、管理費，即是業主3年收200萬租金還要付差餉、管理費，而現在豪宅回報不足兩厘，在計算清楚之下，原來回報不足一厘，這怎樣可以說這是一項好投資。 豪宅自住又不同，如果以前借落的平錢，就算一億元的豪宅，每年都是俾100萬元利息，如果現在借就要多一倍，而且，裝修只是在入伙之前做一次，下一次最少都會在十年之後，所以，就算住十年，1,000萬元利息連500萬元裝修費，總數都是1,500萬元，相當抵住，況且，在這期間，該物業最少都有30%升幅，即是毋須付款外，還有1,500萬元賺價。 但若果將該豪宅以月租20萬出租，十年在扣除使費外只得5年淨租金收入，大約1,200萬元，而銀行最少都要2厘年息，十年共總付2,000萬元利息，即是業主蝕了800萬元。倘若樓價有30%升幅，業主有2,200賺價，若果樓價下跌，利息上升，業主就會有損失。所以買豪宅收租，的確不是一項好投資。 |