我寫文章時，經常會用到一些物理學、化學。航空動力學、天文學來應用在樓市升跌，老實說，有時的確是牽強了一點，不過亦只是博大家一笑而已。

樓市升與跌(2) - 角動量守恆

　　樓價在較早前攀升，只不過是三股購買力融合在一起，或者可以稱之為厄爾尼諾現象，但樓價雖升，成交量沒有減少，這便是市價，而政府在此時再收緊按揭，令致成交量減少，但是有需要的人在樓價雖然高企仍然要入市，造成今次樓價乾升現象。但成交量不多，使這個乾升現象更為明顯，而大家都知道，在成交量不足情況下，樓價無論升與跌是不能作準，樓價是不是維持恆久，這點與動力學「角動量守恆」有點相似，若果政府理解有關情況，不會貿貿然出招。

　　甚麼是「角動量守恆」？當你玩陀螺時，轉數愈高，陀螺愈平衡，或者由上下不平衡變成平衡。但當陀螺慢下來，轉數不足以維持陀螺平衡，它便會向一方倒下來，或者扯高另一方，若此時加快轉數，它又會漸趨平衡。與市場學一樣，成交愈多，轉數愈高，才會出現平衡，不會倒下來，這就是「角動量守恆」。

　　但我有朋友不同意，他認為政府出招，成交量急跌，樓價亦跌，此為正常道理，我對他說：這亦是政府認為的道理。不過，前提是政府沒有出招，若果政府出招，根本已經違反了「角動量守恆」這個原則，所得的結果亦不能作準，情況如陀螺在轉動時，人為的干預而令陀螺倒下，這亦不能作準，政府不斷干預物業市場，終有一日，物業市場令給與政府一個回報，就是以崩潰式倒下，屆時，要物業市場重回正常軌跡便很困難，比推倒它困難得多。

　　政府的干預使我想起2008至09年金融海嘯時，香港樓價亦跟隨世界性災難而下滑，不過成交量不多。本來，在沒有人干預的情況下，樓價與成交量會給市場一個訊息，但正當此時，全港測量師都突然預測樓市將會繼續下調，建議銀行向客戶收緊信貸。雖然，當測量師的數學要求相當高，不過大家當時都忽略了這條「角動量守恆」。雖然有買家希望藉測量師言論，能在市場上買到平貨，但始終敵不過市價真正價值。最後，在萬眾一心下無論樓價和成交量都回復上升軌跡亦回復正常，這便是「角動量守恆」演繹最佳例子。

　　「角動量守恆」在地產行業理論就是，愈多的成交量，樓價便是最真確，政府不能因需求大，樓價上升而出招，就算能壓抑樓價，亦解決不到問題，現在大家都知道應該從供應著手，不過，這需要一點時間。

　　這樣，政府是不是不應向市場出招，這又不是如玩陀螺一樣，當陀螺轉數減少，將近倒下的時候，應該向它抽一陣，使轉數加怏，正如樓市被囤積居奇的時候，政府應該立例督促地產商加快建樓，推出市場，多一些供應便會出現多一些需求，樓市便會回復正常，若果以打壓式SSD控制樓價，無論升跌，亦都不是一個市價。倒不如還陀螺一個平衡，還樓市一個市價，就是如此簡單，何必大費周章。下一次講翼尖失速。