浸會大學舊生會Stephen來電，希望我講解香港樓市，地點訂於中環銀行家俱樂部，有40人參加聽講，Stephen並且為我擬訂了題目「樓價應跌未跌，雙辣招的迷思，2013年香港地產市道初探」。我一口應承，因為難得在Bankers Club演講，更難得是與一班舊同學分享我對地產心得。

　　        當晚，有人滿之患，不是患，是開心，當中有不少是大學教授，各行業精英，與及一些政府官員。我知道，有官員在座，講說話一定要小心一些，又不講不知道，官員們中亦有我的Fans，真開心。

　　        有網友叫我將當晚演辭放上網，其實當晚預備演講時間只有半小時，但我講了差不多一小時，飯後再有一些提問。我相信要四、五篇才能將當晚撮要寫出來，各位有時間不妨一讀。

　　        當晚我是以問題形式演說，自問自答，開始是﹕

　　        Q. 政府點解要出招？
　　        A. 因為樓價飈升。

　　        Q. 點解樓價會飈升？
　　        A. 因為供求失衡。

　　        點解供求失衡？
　　        我相信是以下6點。

　　        (1). 本地經濟好，樓宇需求量大

　　        (2). 國內經濟好，購買力強勁，香港樓宇只不過是眾多受惠之一

　　        (3). 聯繫匯率，港元貶值，人民幣購力上升，國內人在港置業好似有折扣優惠

　　        (4). 利息低迷，誘發市民置業

上述四點令致需求增大，中、港經濟好是大家樂意見到的事情，而聯繫匯率是不得改動，雖然令致港元貶值，物價上升亦沒有辦法，而美國債務大而維持低利息狀態。雖然令供樓的人受惠，但亦令人失去戒心，過分投資物業，但同樣地是與聯繫匯率有關，政府亦無能為力。

　       (5). 炒家作怪

　       (6). 土地供應不足

第五點在1998年的時候，樓市的確是炒家興波作浪，但經過7年下跌，樓市大跌7成，炒家亦見過鬼怕黑，就算是炒賣物業，借貸比率亦是處於一個安全水平，所以當時政府說是炒家炒起價樓價亦只不是諉過於人，而且一般市民對物業投資者印象亦不是很好，所以曾特首一出聲，便一呼百應，大家便認定樓價上升是因炒家而起，而忽略了土地供應不足。

　　        原來樓價上升真的是土地供應不足，政府沒有留意，所以在開拓土地並未有做工作，房   委會發表文章說曾蔭權在任7年，從來沒有開拓土地，儲備其實已經接近零，同時，7年來需求亦大過供應。當然，首先將以往供應過剩樓宇消化，但樓宇消化後，政府並未有適當土地補充。當時，地產商及物業投資者知道事情真相，亦知道很快便會反映出來，樓價必然上升，若果政府不理會需求，每年定量開拓土地，當市民知道土地將源源不絕供應，亦不敢多買樓宇，樓價就算上升都不會飈升。

　　        到那時候…… 我飲一啖水，望一望台下，於是繼續說。(下回分解)