年底前，有報章指匯豐、中銀與及一些大銀不但重新啟動按揭貸款，並且利息有下降跡象，對香港物業界，置業者而言，這是一個天大的喜訊。有心置業的人，這是一個強烈訊息，不過，這仍然不是一個入市訊號，但這是交通燈的黃色，請大家準備。

　　我曾經寫文章講及關於國家減存款準備金，其中一個主要原因是將涉及內保外貸的香港資金調回香港，否則，這便是金融界裡的一個天大笑話。

　　在過去一年，銀行並不熱衷按揭業務，適逢政府打擊炒樓，於是藉金管局的指引暫緩接受申請，或者將利息提高至一個不合理水平。其實無他，銀行內保外貸業務的收益不知高出按揭貸款多少倍，所以銀行不熱衷，大家是可以理解。

　　國內貸款多數要每年續期一次，內保外貸亦不例外，在六、七月時，金管局早已發出指引叫銀行關注內保外貸款業務，並且小心查核該等業務乃每日正常的運作，並不是循環的定存、貸款。銀行在收到訊息後，不但已經暫停有關業務，並且陸陸續續收回有關貸款，若果國家不減準備金，這個內保的保依然是一個擔保，資金未必能調回香港。若果是這樣，一定會給外國金融機構、評級機構大造文章，不但對香港金融，亦對國內金融有莫大面影響。國內減準備金其中一個指定動作是要還錢給香港銀行，而銀行多了資金，自不然要重新啟動按揭業務。

　　國內與香港的關係好比一個大火爐與一小水壺，大火爐只要稍添火力，小水壺是很容易沸騰。「內保外貸」將香港資金扯乾，若國內不減準備金，香港無法啟動按揭貸款，長此下去，不但損害香港人正常的買樓、換樓程序，亦損害香港經濟。

　　現在銀行對放寬按揭態度仍然是參差不齊，大銀之所以可以放寬，是因為他們內保外貸的資金較有把握收回，小銀行並不是不能收回，只不過是稍後。所以，若果沒有行政手段，各銀行放棄按揭是必然的結局，各有心置業的人士不得不早作準備。

　　我曾經寫了幾篇文章為物業代理講說話，但是給網友鬧至狗血淋頭，有一些是平日非常同意我的分析，但今次亦指責在下不是，我並沒有不開心，我只是覺得物業代理是一匹不羈的馬，如劉備之「的盧」，能駕馭便是一匹好馬。

　　無論物業投資者或者有心置業的人，有兩個行業的人可以幫到他們，一是銀行家，二是物業代理。銀行家是主動，閣下一定要趁他們有興趣按揭貸款時便要採取行動，積極尋找適合物業，作貸款安排時便輕鬆得多。物業代理是被動，亦可以說是人夾人緣，若果發覺雙方不合，換另外一個物業代理便可以，何必勞心。以我的經驗，若上述兩類人願意協助閣下，閣下的物業投資則是無往而不利，這是我送給大家的新年禮物，並送一首辛棄疾的詞給大家，頗有男兒氣概，希望今年物業界苦盡甘來。

辛棄疾「破陣子」

醉裡挑燈看劍，夢回吹角連營。八百里分麾下炙，五十絃翻塞外聲，沙場秋點兵。 馬作的盧飛快，弓如霹靂弦驚。了卻君王天下事，贏得生前身後名。可憐白髮生。

湯文亮
2012年1月1日

P.S. 小兒結婚，於2012年1月7日中午12時在將軍澳常寧路11號聖安德肋堂 (港鐵坑口站A2出口)舉行婚禮，各位網友若有空大可到來一聚，飲杯水酒，單是欣賞該教堂的意大利古風的現代設計，已是一樂，到時見。

湯文亮 謹啟