物業投資者最新策略 之 增兵減灶 2013月11月20日 |
|
老友又問：投資者現在最新方略是什麼，這個問題真的是一言難盡，而事實上我又真的不知道其他投資者的策略，不過，大家都是以一個「穩」字先行，所以，其他小業主千祈唔好見到投資者入市便以為大市調整完畢而趕著入市，最主要因為投資者與小業主的借貸比率不同，現在物業投資者的最新策略就是「增兵減灶」，即是愈多物業，借錢比例愈少，外人看是非常危險，但其實是相當安全，不過，要掌握其中技巧，必定要經過一番磨練，欲速不達。
大多數投資者在過去一段時間都只是出貨，很少買物業，最大的目的就是將負債比率降至最低，持有愈多物業的投資者，借貸比率愈低，尤其是持有物業價值超過一百億的投資者，負債比率不會超過25%，而那些物業投資者對樓價是否會下跌五成亦不以為意，因為，就算樓價下跌五成，他的負債比率亦只不過是50%，他擁有的物業並沒有減少，亦沒有變成銀主盤，不過，物業市場就哀鴻遍野，假如到那時候，銀行若果將按揭成數增加至七成，他便會將所有物業加按至七成，套現十億，再以七成按揭，可以在市場上買超過三十億最優質物業，三、五年後，物業又回升至未下跌水平，他原本值一百億的物業又值一百億，但是他新買的三十億物業就變成六十億或者更多，因為在市況最差的時候，他反而可以買到最優質物業，升幅自然跑贏大市，屆時，他最少持有一百六十億物業，還未計算期間所收的租金，不過，這個情況百年難得一遇，我想，不會有投資者肯以守株待兔的心態等候，所以，當他們見到合適的物業時便會購買，但是他們仍然遵守全數支付這個戒條，亦證明投資者對市場仍然有戒心，若果自問沒有這份功力，就一動不如一靜，仍然是等，等待時機。