2009年初，我以李白詩「宣州謝眺樓餞別校書叔雲」之「棄我去者，昨日之日不可留」為題，鼓勵各位業主及投資者，忘記2008年金融海嘯令樓市下挫的不愉快經驗，積極面對困境。

　　2010年初，樓市大致穩定，不過要小心投資，用辛棄疾詞「水龍吟」之「過危樓，欲飛還歛」作為投資方向亦未嘗不可。

　　今次為2011年樓市選題才亦頗費思量，政府出招後樓市經過幾個星期，似乎已經喘定下仔，業界則已大地回春來形容。而我則認為現在市況則如李清照所說，是「乍暖還寒」時候。

　　現在一眾測量師又西裝畢挺行出來預測今年樓市，大部份都預計會有升幅，大約在5%至10%不等，雖然幅度不大，但我恐防會激惱政府，認為打擊樓宇措施效用不大，再對樓市痛下殺手，真是喊都無謂。

　　前事不忘，2009年初全港測量師行領導亦西裝畢挺召開記者招待會，預測該年樓市會大幅下調，至2011年才會橫行，令不少有心人未有把握時機置業，甚至將自住物業出售。但從來沒有一個測量師對此事道歉，彷彿是事不關己。今日又作出預測，究竟會不會是另外一次錯誤決定，我們不妨討論一下。

　　我不是與測量師利唱反調，反之，我十分同意他們的預測，亦希望他們的預測準確，但政府出招未夠兩個月，真正的殺傷力還未顯現出來，現在斷言樓市升跌是否早了一點。

　　政府招式之中，影響工商物業遠比住宅少，而他們亦掌握國外及國內公司在港設址的需求，以我們公司為例，30萬平方呎甲級寫字樓全無空置，亦是歷年來未有的情況，租金的確是有上升的空間，舖位及豪宅的空置率亦非常低。若掌握如此數據，應該可以預測上述三種物業來年會有一定升幅。

　　不過，現在政府最關心的是中下價住宅物業，若調控失敗，則會影響社會民生，加釐印費已經將炒家趕盡殺絕，但是銀行收緊按揭尺度才是主要關鍵。購買中下價樓宇的人士可能在財政上已經比較緊絀，得不到足夠按揭貸款實在很難一次過付出龐大首期。當然，除炒家外，業主亦不會割價平售，所以亦會是一個牛皮悶局，如此類推，測量師行今年的預算雖不中亦不遠矣。

　　最難預測的是政府會否放寬一下按揭貸款成數，若果回復舊觀，則會釋放大量購買力，但若果政府見樓市始終不回落，再痛下殺手，例如再收緊按揭成數，限制個人購買第二套第三套房子，其他行政辦法可以說是數之不盡，若一旦做成恐慌，樓價不大跌亦不行。

　　現在樓市似乎正在回暖，但事實上炒家的摸貨仍未成交，大量新樓單位仍未入伙，而該批新樓單位亦布不少落入炒家之中，如未能上會，則必定要減價出售，一定會做成樓價波動，所以現在是一個似暖未暖，應寒未寒的時期，投資置業還是要小心一些。

　　由於所有測量師估計中、小型住宅物業明年不會有太大升幅，所以，今天您若果問我是否應該置業，我的答案是「否定」。因為若果您不置業，按預測樓市上升的幅度亦不會很高，閣下的損失有限，但資金仍在，可慢慢地尋找商機，但如果勉強置業，萬一樓市大幅下滑，閣下不但損失資金本錢，更可能負上一大筆債項，很難有翻身之日。

　　最後，請欣賞李清照之「聲聲慢」，「尋尋覓覓，冷冷清清， 淒淒慘慘戚戚，乍暖還寒時候，最難將息，三杯兩盞淡酒，怎敵他晚風來急，雁過也，正傷心、卻是舊時相識，滿地黃花堆積，憔悴損，如今有誰堪摘，守著窗兒，獨自怎生得黑，梧桐更兼細雨，到黃昏、點點滴滴，這次第，怎一個愁字了得 。」若果是用來形容樓市，是好是壞，閣下自己判斷。