在香港，從事地產的翻譯員有時真的是很奇怪，明明是特別印花稅 (Special Stamp Duty)，怎麼會譯成額外印花稅。過往足球評述員亦誤將皇家馬德里 (Real Madrid) 譯成真馬德里，誤譯反而多一份童真，更令人接受。

　　譯名是「特別」抑或是「額外」其實沒有甚麼關係，反正是在購入住宅物業後兩年內出售的，才要付的印花稅。此一招，很多人認為是獨孤一招，只要此一招，便可以調控樓市，滅絕所有炒家，令樓市有一個健康的發展。

　　說話是沒有錯，但樓價不斷攀升，政府若不收緊按揭，當市值下跌時有大量物業變成銀主盤，銀行亦會低價將物業出售，直接會拖垮整個樓市。

　　所以打擊炒樓措施之收緊按揭成數是非常之有彈性，當樓價不合理的攀升時，政府可能會更加收緊按揭貸款額從50%減至45%…40%，亦即是當市道轉壞，銀行亦有相當寬闊的緩衝地帶，不用匆忙向客戶追收差額，亦毋須強制性收回客戶物業，若物業不變成銀主盤，樓市大跌的可能性不大。

　　反過來說，當市道轉壞，樓價下調，金管局有可能批准銀行放寬按揭，從50%至55%...60%等，可以說，收緊的尺度一定會比放寬的尺度嚴謹許多。換句話說，按揭成數成為調節樓市招或之一。我常說，打擊炒樓措施之終極二招不會取消，不過，我補充說，是會按情況而作出修訂。

　　特別印花稅在香港的影響不如想像般大，但其他幾個施行特別印花稅的地區則有極其壞影響。在澳門，成交量減少了9成，其他亦差不多，我所說的幾個城市全部都是在亞洲區，全部都經歷過亞洲金融風暴蹂躪，所以當環球金融海嘯時，亞洲地區城市早已有過一段不愉快的經驗，而慘痛經驗反而令大家逃過環球金融海嘯的一劫，所以說「塞翁失馬，焉知非福」，是不錯。

　　西班牙之馬德里與巴塞隆納實屬死對頭，巴塞隆納在1992年奧運後蛻變成功，一變而成為一個藝術城市。香港何常不一樣，在過去幾十年，從一個輕工業城市蛻變成為世界金融中心，但蛻變的結果是物業升值，百物騰貴，但政府沒有針對性落重藥，任由地產市場自由運作，但眼見每一次風浪，樓價大上大落。大上時，市民爭先恐後購買樓房；下跌時，則恐慌性拋售；在經濟低迷時，市民的資產輾轉落入外國人手中，他們連多謝一聲也沒有，亦明知幾年後香港經濟復甦，市民又會以高價向他們購回物業，如此必賺的生意，又怎樣不使世界投資者伺機在港搵食。

　　政府在使出收緊按揭及終極印花稅後，有政府官員表示，若不見效，可能會有更嚴厲的招式出台，但我相信雖然二招之後，樓價仍然攀升，但成交減少，已經達到基本要求，或者，結局比預期還要好。

　　若果現在樓價下跌兩成，不少市民的資產減值，而未有置業者，恐防樓價會再下跌空間而不肯置業，政策變成兩面不討好。但現在樓價不跌，物業持有者並不會怪責政府，未有置業者亦不能怪責政府沒有出招。

　　現在物業市場成交量減慢，亦給與政府時間準備使出終極一招，大家都知道，當政府使出終極一招之後，樓市不但會穩定，甚至會向下調整，所以大家聚精會神，平心靜氣，準備迎接這一招，這一招是甚麼？ 就是「增加供應」。