當override變成overhead的時候（1）

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月8月20日

　　當我講物業代理行業的八二定律時，有業內人士不表同意，他所理解的八二定律與我的並不一樣，而我說的八二定律就是在物業代理行內兩成精英享用八成收入，而餘下的兩成收入由八成物業代理從業員分配，不過，我朋友說的八二定律就是在物業代理行內兩成精英通過某些機制而享用八成收入，而這個機制就是在保險，傳銷行業裡非常流行之分區，分線分紅制度，由上而下，愈經過多重架構，基層的從業員收入更加微薄，這種制度我不知道有沒有一個學術名稱，但通常有關從業員會叫這種制度是食 override ，即是閣下見到一個物業代理工作非常辛苦，但收入非常微薄，若果你問他的理由，他會說，有什麼辦法，我的收入都給上司食 override 食晒，唯有勤力一些，反過來說，你經常識見到一個物業代理行的頭頭打高爾夫球，好似唔使返工，於是你問一問他的友人，最模範答案就是，佢使乜返工，食 override 食夠，大家了不了解 override 是什麼，用意會比較好一些，亦比較傳神。

　　物業市場內的風風雨雨，上上落落，其實是由物業代理或者測量師吹噓得來，CY在測量師行業久矣，亦知道業界陋習，所以他出招壓抑樓價升幅，沒有大升就不會大跌，樓市在3D辣招整頓後就會以均速發展，每年上升幾個百分點，對樓市亦是健康，不過，副作用就是成交量會大幅減少，物業代理行業收入減少，對於那些基層從業員影響其實不是很大，因為他們的收入已經低無可低，就算零收入，甚至轉工分別都不會很大，但對於業界高層就影響深遠，不但是因為他們的收入減少，而是 override 變種，變成日常固定支出 overhead，那些高層收入由正變負，每月為那些固定支出而煩躁，所以近日施生表現大家亦可以理解，而施生說將會有萬多名物業代理失業亦並不正確，應該是說那萬多名物業代理將會離開物業代理行業，轉到其他的工作崗位，畢竟，那班物業代理從業員大多數是一、兩年內入職的人士，離職又不是太傷心的事，只不過東家唔打打西家而已。

　　本來，物業代理行業屬於仲介行業，無論樓市升跌，對他們來說都是影響不大，只要樓巿保持暢旺便可以，而且，一間物業代理行的 overhead 應該不會太大，但不知何故，代理行愈搞愈大，成本愈來愈重，當樓市暢旺，成交量大的時候，那些物業代理阿頭如豬籠入水，收 override 收到手軟，他們不但不理會樓市升跌，甚至在樓市上升的時候可以唱到再升高一些，樓市下跌的時候講到物業好似地底泥，只要迫到成交量，他們的策略成功，收入豐厚，羡煞旁人，如今樓市淡靜，亦是考驗那些老手，甚至是汰弱留强的時候，不過，3D辣招只是樓市淡靜其中一個兇手，尚有一些幫兇，或者你我都有份，待續。