現在是否適宜換樓
2013月5月26日
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| 現在香港房屋政策，就是每一個人只准擁有一個物業，依然可以做七成按揭，與及只需要付一重印花稅，若果離開這個範疇，雜稅多羅羅，就算壓抑樓價措施之中，說明換樓的人仕依然可以享受單印花稅，不過，就很難介定買樓的人是否換樓，現在銀行有理冇理，知道閣下已經有物業，再申請按揭就必定假定申請人是投資者，一切跟足金管局指示，申請者所得到的按揭成數恐怕是四成，而非最高可達七成，其實政府要解決樓宇供應不足問題，鼓勵有一個物業的人向上換樓亦是其中一個辦法，否則，所有置業者便會堵塞在細價樓或者上車盤，現在細價樓短缺，樓價當然向上，與此同時，政府從各種渠道例如多建居屋，多批一些有限制單位面積的土地，供應亦將會增多，但是這批上車的人亦是防守能力最弱的人，當有什麼風吹草動，細價樓便首當其衝，所以，若果有能力的話，便應該逃離細價樓這個範疇，況且，人望高處亦是必然道理，換樓，現在的確是一個好時機，不過，換樓的人要掌握一些竅門，否則可能會招致重大損失。
在過往，很多最初打算換樓的人最後都沒有換樓，因為他們大多數先買入一層樓，然後利用舊樓借多一些錢，或做一些叫“橋貸”的短期貸款，不過到最後，他當“橋貸”到期的時候，銀行便會替他的物業重新估值，同時亦會手鬆一些，很多時銀行會同意他不需要賣樓，可以同時擁有兩個物業，一個自住，一個收租，這個模式行了很多年，只有在2008至9的時候，才會有人先賣了自住物業，等候下跌的時候在回購，歷史亦證明，結果是失敗，他們就是現在經常叫囂叫政府出招打壓樓市的人，就算今日換樓，都應該採用傳統方法，即是先買後賣。 今日，當一個人打算換樓，一定要立定決心賣走自住物業，而他那個自住物業，一定要持有超過三年，否則又要微繳付賣家印花稅，由於已經超過三年，亦應該有一定升幅，對新樓的週轉一定有很大幫助，至於先賣后買，抑或先買后賣，就應該考慮個人因素，不過在時間上，兩者不能相距大遠，由於現在有買家印花稅，與你一齊競爭的人少了，不妨先買後賣，對於心儀的物業，大膽一些還價，可能會有收獲，不過，反過來說，由於政府政策將會大量增加細價樓，樓價雖然不會大跌，但向上的動力亦很少，不妨先賣後買，而且，先賣后買，對按揭財務安排亦比較容易一些。 當你有換樓打算的時候，最好先和銀行商量，或者將整個換樓計劃說給他們知道，若果他們了解你的換樓計劃又答應支持，你的計劃可以說是成功了一半，現在不同往日，不能夠太貪心，要換樓真的是換樓，不能藉此機會多買一層樓，否則，又要多付雜稅，兼如果政府再出招，損失必然慘重，其實，換樓成功，就等如多買半層樓，不過，始終是一個單位，即是毋需繳付買家印花稅，既然如此，何不利用你是港人的權益，在財力許可的話，及早換樓。 |