在十五、六年前，一批學者得到施永青先生資助，創立中原指數。但是中原指數並不如恒生指數一樣，有清楚列明計算方法，中原指數亦並不如恒生指數，受到世界性認可。不過，作為香港人，中原指數亦是在地產行業暫時無可替代之指數，所以，中原指數到今天亦為香港地產指標。

　　我一向有偏見，覺得中原指數有所誤差，因為在十多年前制定方法，現在已經不合時宜，當時施生資助的金錢，放在今天亦不會足夠創立中原指數。曾淵滄教授是否要重新修訂中原指數，調查甚至修正一些誤差，否則，一般香港人以中原指數作為投資物業指標，到最後才發覺指數有相當大誤差，這真的是大件事。

　　當中原指數衝破15年前100點的高位時，大家可能已經發覺其實有很多屋苑早已破頂，全港100個知名屋苑中，你甚至找不出10個屋苑平均價比1997年還要低，比較低水的有浪翠園及嘉湖山莊，都是新界屋苑。換句話說，香港、九龍的屋苑樓價早已衝破97，不過，大家不以為意，仍然認為樓價尚未破頂。

　　到最近，很多屋苑不但破97價，甚至超越3至4成，但一般市民對這些事情漠不關心，以為樓價比97年高出些少，若果政府不出辣招，樓價尚有大幅升值空間。所以，物業市場一直熾熱，有多少餘暉感覺，情況令人擔心。

　　我並不是不相信中原指數，但我總覺得現在整體樓價比97年早已高出3至4成，或者這些都是低估預測。我翻查公司紀錄，公司亦有在97年入貨紀錄，例如畢架山一號，當時只是4,000元一呎，送車位、釐印。現在大約15,000元一呎，不送車位、釐印；寫字樓、舖位方面，高達十倍者亦很多，例如最近我出售位於告士打道一個舖位，買入價不足800萬，而售出8,000多萬，類似這些物業在我身邊朋友持有亦多不勝數。所以，你叫我說香港物業市場比97年只是高出不足10%，我實在難以啟齒。

　　我曾經提出逢三退一，表示如果閣下有三個物業，負債情況若不理想。倒不如考慮放棄一個物業，減輕債務，當他日有機會時這些資金，便會自動升值，購買力會大增。有時，財富積聚便是你懂得留放，不單只是靠積聚得來。

　　尚有一事，大家可能忽略，97年的物業買賣，很多都是「摸」貨，甚至「摸」上「摸」，「摸」上「摸摸」。中原指數只是計算他們的買賣合約，若不成交，不知中原指數有沒有取消該項買賣紀錄。因為中原指數在創立時正是樓市高峰，這些沒有成交紀錄很多都變成真實資料，當中原指數一開始100點時，其實便已經有泡沫，在政府的檔案中，是以成交為準，可能只得中原指數80點。所以今天大家仍然以100點為15年前高峰，是有失誤，其實80點已經是高峰。

　　政府的資料一定比中原齊全，差餉物業估價有齊所成交紀錄，我想政府早已知道樓價已經上升了很多，比中原指數所顯示的多出很多，所以出招繁密，絕不手軟，務求要市民在這時間不要置業，以免他日下跌時遭受損失，實在是一片苦心。