點解四叔會說樓價最多下跌至七成半

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月9月13日

　　我相信李嘉誠先生以後很少會在香港公開發言，尤其是關於香港房地產的事，所以，他對於那些經濟評論員，學者所說樓價會在兩年內下跌一半亦不表達意見，雖然香港是言論自由，但明刀明槍對地產商說樓價會下跌一半屬挑釁性語言，其背後的意思即是說你班地產商都是儍仔，樓價會下跌一半都唔趁現在好價賣樓，因住以後蘇州過後冇艇搭，不過，香港的地產商睬他們都是儍的，因為那些說樓價下跌一半的人根本不懂得做生意，沒有將樓宇成本計算在內，所以才會發出樓價下跌一半的預測，若果在以往，李sir或者會在某些場合有機會的時候發表一下他對於有人説樓價會下跌一半的見解，現在，當然不會，因為李sir一出聲，便立刻會引來一些反駁的聲音，最普遍當然是說李sir是地產商，一定會說樓價不會下跌，所以，現在那些惑人之言，變成主流聲音，好似樓價真的會在未來下跌五成，不過，講還講，你叫他們將自住甚至擁有的物業賣走他們又不會，即是心底裡他們都不相信樓價會下跌五成。

　　四叔說：樓價下跌五成太誇張，最多至七成半，四叔的說話，間接替那些經濟學者，評論員上了一課，就算外內因素是如何不濟，如何負面，真的是可以令樓價下跌一半，但是什麼貨品都要成本，樓宇的成本更加是高昂，而樓宇成本最少都包括地價與建築費，而兩者總和一定超過市價一半，若果如那些經濟學家所說，樓價跌一半，即是地產商手上的物業全部都不到成本，這樣，地產商點解要出售手上物業，正是賣一件，蝕一件，若果地產商可以以平價得回土地又作別論，但現實情況又非如此，所以，當樓價下跌一半的時候，又怎會有地產商賣樓，如此一來，樓價又會回升，就算樓價跌一半亦只不過是曇花一現的事。

　　其實四叔亦同意樓價下跌一半，不過，四叔認為要將樓宇成本計算在內，不能單說樓價下跌一半便是市價一半，四叔亦即是指正那班經濟學者犯了一個低級錯誤，沒有考慮樓宇成本，若果假定樓宇成本是市價的一半，那些經濟學家所說的樓價下跌一半即是剩餘一半的一半，即是市價兩成半，所以，四叔並沒有否定那些學者所說，樓價會下跌一半的言論，不過亦無從否定，因為學者們的預測加上了很多如果，所以，四叔說樓價最多下跌至七成半其實是有理由，但又沒有得罪那班學者，而我又可以學到嘢。