辣招破壞香港房地產登記制度
2013月5月4日
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| 香港房地產登記制度，一向是香港優越賣點之一，當國內人初次接觸這制度的時候，簡直是目瞪口呆，一切樓宇買賣合約文件，由雙方律師草擬，商議，最後再送往田土廳登記，買賣便完成，若果買方律師發覺文件不齊全，有可能以此為理由取消交易，或者俗稱踢契，總之，這個在田土廳沿用登記方法，的確比很多其他地區先進得多。不過，過不了多久，這個在田土廳登記的制度，將會被辣招破壞，若果政府不修改一些辣招，當大家採取其他方法避開辣招稅的時候，對香港房地產行業來說，一定是禍不是福。 有很多人知道可以用有限公司持有物業，當要賣走的時間只需要轉讓股權便可以，什麼印花稅，包括 BSD,DSD，等都可以不用繳付， 甚至業主連利得稅也不用繳付，假設有一個業主以5000萬元賣走當日以3000萬元買入的物業，用有限公司股權轉讓方法，他大約可以慳回300萬元利得稅，而新買家又可以藉此避開高達23.5%，相等1175萬元印花稅，既然買賣雙方均有如此龐大利益，就算多付大約100萬元律師，會計師費用，又要做什麼盡職審查，業主又要簽擔保，買家又不能夠在成交前取得銀行貸款，樓價全數由自己支付，但在龐大利益下，一切冇可能都會變得有可能，當大家習慣以公司股權轉讓作為買賣物業途徑，這樣，田土廳便會逐漸失去它的功效與及作用。 不過，亦不時有專業人仕指出物業買賣若果用有限公司股東轉讓形式進行其實是相當危險，其中牽涉的法律程序，會計專業知識實在不簡單，稍有疏忽，買賣雙方都會有機會成為受害人，但政府使出辣招以後，以有限公司股權轉讓形式買賣物業愈來愈普遍，最近，前財金官員馬時亨亦用這個方法買了一間3000多萬住宅物業，約略估計，大約可以慳回各種印花稅大約800萬，即是，用有限公司股權轉讓這種方法買賣物業不但普遍，而且金額會愈來愈細，就算1000萬物業用這種方法買賣亦可以慳超過200萬稅項，你說，買物業的人對這種方法又怎能拒絕。 亦有人會說，用這種方法，很難向銀行貸款，其實，任何人若果買第二個物業，已經很難向銀行貸款，就算一切合格，銀行最多只會批核成交價三成，若果買公司，就會連公司的按揭也買下來，反而更加多借亦未可了。就算該物業沒有按揭，買家要全數支付樓價，但慳回23.5%印花稅，已經差不多是銀行能夠批核的貸款，試問，以後用有限公司股權轉讓形式買賣物業會不會變成主流，若果是真的話，田土廳的作用會不會消失，香港先進買賣樓宇制度會不會消失，我們不如拭目以待。 |