也談交叉交易
2013月6月17日
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| 有雜誌記者問我知不知道什麼是交叉交易，是不是可以用交叉交易化解辣招，可以交少一些印花稅，我對他說：交叉交易屬旁門左道功夫，一般投資者都不會用，而我略知一二，不過我從未用過交叉交易來購買物業，當中風險又非一般置業人仕可以理解，甚至接受，比用轉讓公司股權形式買賣物業還要複 雜得多，稍一不慎，所聘請的律師未能掌握其風險，有可能無端端將自己的物業送給對方，最後，喊都無謂。 什麼是交叉交易，簡單的說，就是以物易物，不過是以物業易物業，一方向另一方補回一些差額，交易便完成，在現今社會，依然出現那些交叉交易，就是歐洲各大球會在球員轉會市場依然會用，例如皇馬的C朗叫價是一億歐元，當然沒有球會肯付這個數目，而曼聯莫耶斯在元老費格遜授權下，同意將朗尼加上小豆再加一千萬歐元便將C朗帶到奧脫福，其實，C朗不值一億歐元，而朗尼加小豆亦不值九千萬，但通過交叉交易，三人都確認他們的身價，兩間球會的球員資產值又增加了，當然，融資的能力又增加了，說到底，是搵銀行老襯，或者搵那些買上述兩間球會股票的人老襯，或者，有人叫這些做財技。 香港在過往，的確有不少相熟的業主，大多數是擁有舖位的業主，他們會做一些交叉交易，他們雙方會以高價認購對方的舖位，然後再進行交叉交易，同樣地，一方向另一方補回一些差額，交易便完成，然後他們各自向銀行借貸，當然是以他們的交易價作準，與歐洲球會一樣，他們通過交叉交易可以向銀行借多好多錢，不過，後來銀行是以估價或成交價，兩者較低的價錢作為該物業市價，亦以該市價的成數借貸，因為當時住宅物業可以按揭足九成，而舖位只能按一半，所以那些舖位業主加大交易價，通常最少都會有五成以上，交叉交易完畢後，他們以新交易價向銀行借錢，就算借一半，即是未交叉交易前75%，他們並不是希望少交一些印花稅，而是搵銀行老襯，借多一些錢而已。 今日，雖然有人認為交叉交易可以避開那些辣招，少交一些稅，首先，就是要換樓的人能夠說服他有興趣的物業的業主肯接受他現在擁有的物業，按常理推測，要換樓的人就是要換大一些物業，這樣，他又如何能夠說服別人肯大樓換細樓，就算有人肯以大換細，當他知道要求換樓的人慳了很多印花稅，你說，該人會不會加價，最後，大家都很難談得攏，況且，交叉交易是不是能夠避過3D辣招仍然是未知之數，所以，用交叉交易來避開3D辣招的風險其實很大，不值得冒這個風險。 |