物業代理行要員說樓市呈非理性亢奮，要收回年初說今年會有11%的預測。我相信意思是指香港樓市是非理性興奮，抑或者香港樓市呈亢奮現象，亦正如天氣報告所說，間中有驟雨，即是間中有雨或有驟雨的意思。

　　現在樓市眾說紛紜，有傳媒訪問正在賣樓的地產公司高層，他說今年樓市會有10%升幅，此屬賣花讚花香。他正在賣樓，一定不會公開說樓價有機會下調，博炒呀？

　　地監局主席在政府出招後購入了山頂道大屋，她亦說樓市會有10%升幅，相當克己。投資如此巨大，必然非常肯定樓市方向才會投資，說樓市不升一定沒有可能，信不信由你。

　　社區炒家說世界利息有上升趨勢，香港豪宅會有衝擊，小型樓宇則沒有影響。這是什麼理論？他知道什麼是豪宅，上述物業即時要繳付的釐印費已超過3,000萬元，購買這類豪宅的人，私人資產往往超過該物業價值數以倍計甚至數十倍計算，要將物業出售除非是本身財政起了變化，否則一定不會出售，貨源短缺，豪宅樓市如何能夠壓下去。

　　什麼是豪宅價值？譬如說一顆10卡的鑽石，它的價值是否等如10顆一卡的鑽石？答案一定不是，一定是高出很多。擁有一卡鑽石的人能否說10卡鑽石擁有者很笨，能夠批評10卡鑽石的價值。而發出該言論的炒家只是專注炒賣一些樓價200萬至300萬的物業，根本是有利益衝突。不過若不是說豪宅下跌，難道說中下價樓宇會下跌。你會不會相信他？

　　從政府官員的表現，他們一定會想盡辦法將樓市壓下去。當然，我們現在已經知道，解決供應，樓市升勢必定受挫，是否下跌完全取決於香港經濟形勢，亦為正道做法。但現在政府似乎以霸道行事，不斷有官員指樓價實在太高，繼而指示銀行收緊按揭，使香港人的置業能力大減，銀行方面少做很多按揭貸款。不過，生意額亦沒有下降，因為很多國內人士以國內物業擔保，透過國內銀行發出擔保書，在香港貸款，俗稱「內保外貸」。嚴格來說，本港銀行不做本地生意，轉做內地按揭貸款，利潤是高很多。況且，現在金管局發出指引，收緊香港物業貸款，他們順水推舟，將貸款轉移國內，對港人說他們執行金管局指引，一切負面情況都都與他們無關。這種情況，屬「亢奮」，因為銀行所發出的擔保書多數是很短期，限期一到便要還款，屆時會引致資金積聚太多，要疏導，亦不是三朝兩夕的事。若到期不能還款，要延期，這更加大件事，要小心放貸。

　　賭博學上，以小博大，加上人頭湧湧，氣氛熱烈，會出現非理性興奮現象，以大博小，則會小心行事，步步為營，很少會出現亢奮現象。現在投資物業的人士，全部有成交上會的準備，不似1997年時代，買物業的人只希望會有人接貨。況且，現在要付出相當大首期，利潤是不成正比例，以大博小，無人不小心行事，何來亢奮現象。

　　無論如何，樓市升跌，各門各派均有不同說法，各人應因應自己的能力置業，絕對不能非理性興奮，超出自己能力負擔的範圍，而陷入困境。

圖﹕二十年前，我們曾經奪香港壁球聯賽冠軍，其後各散東西，去年重組，雖然歲月不饒人，但仍然奪得冠軍，不過是成年組。奪標當晚，大家都很開心，喝了很多酒，非常亢奮，但仍然非常理性，沒有醉駕，願與各位分享。