“風花雪月”說樓市下跌45%
2013月7月18日
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| 有物業代理行發出樓市預警，他們說，在美國退市，香港不撤招，供應量增加，利息上升的情況下，在未來三年，香港的樓價會下跌45%，中原指數大約是68點，而亦會有近二萬名物業代理失業，我唔明白他們發佈新聞稿的目的，他們是希望美國不退市，香港立刻撤招，與及停止開拓土地，同時凍結利息，這樣做，香港的樓價就不會下跌，亦不會有二萬名代理失業，似乎是義正辭嚴，但只不過是空號，不但如此，更加肯定政府出招是穩定市場，若果政府不出招，中原指數早已超越二百點，物業代理人數不是三萬七而是七萬三，倘若利息上升，中原指數亦一如他們所料下跌至68點的時候，並不是下跌45%，而是66%，若果是真的話，政府更加振振有詞，出招是有理有據，依法辦事，否則，樓市便會下跌七成，嚴重影響香港經濟體系，代理行阿頭的說話，本來是指責政府，但不知為何，竟然為政府辯護，有點始料不及。 他們又說，在2009年至今，樓價上升113%，而銷售量只上升6.5%是乾升，我亦同意成交量太少是沒有代表性，根據“角動量守恆”理論，如此少量成交，無論是高價抑或低價，都是不正常，屬癲價，但是，代理阿頭以此為理論亦有不妥之處，倘若樓價下跌45%，成交量是否又要按比例下跌，我想又未必，要樓價下跌45%，必定有一些原因令市民爭先恐後地出貨，樓價下跌又成交量大增，按照他們的理論，成交量應該下跌，這是說不通，倒不如說樓宇成交量每月最少有一萬宗，少於這個成交量，上升則屬於乾升，下跌則是下跌，這個說法還有個譜，但每月成交量一萬宗是否一個正常成交量，這點我又不知道。 現在政府開拓土地，這是每一屆政府必須要做的事，而且屬於前人種樹，後人乘涼的政策，但當屆政府是因應樓宇需求而推出土地，需求熾熱，便多推一些土地，不但舒緩緊張樓市，更加可以令庫房多一些收入，反之，樓市凋零，政府減少甚至可以停止供應，穩定樓價，控制供應量是政府穩定樓市一件武器，若控制失調，例如八萬五，勾地政策等，這個武器便會變成一件大殺傷力武器，今屆政府應該有能力控制這件武器，大家不用擔心。 至於美國退市，利息上升應該是屬於連續性行動，先退市，後加息，但我們的金管局早已綢繆，置業的人士必需通過5.5%壓力測試，要美國利息上升至5.5%，十年之後或者有小小可能，而且，我相信代理行做這份預測的時候，未有留意伯南克的暫不退市言論，否則，就不會說美國退市，所以，現在大家亦毋需為此擔心，倒不如享受低息環境下為閣下帶來的額外收入。現在要樓價下跌20%也難，下跌45%則談何容易，代理行所說的四大元素，我只當是“風花雪月”，大家談談也可以。 |