甚麼人現在會賣樓？

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2013月7月19日

　　香港雖然有120多萬小業主，但是絕大多數只是有一層自住物業，若果不是到了山窮水盡的時候，根本不會考慮賣樓，換樓就有可能。但若果擁有多過一個物業的業主，他們的心態是要愈多物業愈好，要他們賣樓，慘過割他們一塊肉，而事實上，根本很少人會無端端賣走自住或者收租物業，除非，他們知道可以在不久將來以低三成以上價錢購回當時賣走的相若物業，否則，賣樓免問。

　　但是，那些物業代理又的確好嘢，明明有一些業主叫他們租樓，他們又不知道用甚麼辦法找來一個買家，給業主一個offer，又憑他們三寸不爛之舌，說服一些業主會將物業賣走，點解會有業主肯賣樓，最大可能就是那些業主有一些租極都租不出去的物業，在心灰意冷之下，見有一個價錢不俗的offer，心意一決便將物業賣走。

　　有一些不是與生俱來的合伙人合作買樓，但當說物業有十多二十個%升幅或者跌幅的時候，一定會有一位合伙人要賣樓，另外一些合伙人又不願意，不過，通常在意見不一致的時候，大多數都會將物業賣走，但以後，他們便不會再合作。

　　另外，一些是與生俱來的合伙人，即是兄弟姊妹，在上一輩人去逝之後，如果先人沒有在去逝前將家產分配妥當，很大機會是後人將家當賣走而分掉，俗稱分身家，大有大分，細有細分，名店食肆要分，豆腐舖亦會分，正是，小時幾兄弟，大時幾房人，按照正常情況，只是上述的一些人才會賣資產。

　　現在貪婪已經不能構成賣樓動機，只有恐懼才會賣樓，所以，較早前美國一講退市，立刻有二十位地產界專業人士排隊講樓市必定下跌，不過，跌幅亦不是驚人，大約只有20%，根本嚇不到市民賣樓，所以，稍後，亦有物業代理阿頭以科學方法計算，又自資出新聞稿，說樓市必定下跌45%以上，不過要美國退市，香港不撤招，兼增加供應，與及利息上升至6%至7%的情況下，才會出現這個情況，理由好似充分，但是又有那麼多如果，我只能說，如果這是真的，樓價的確有機會下跌45%，不過，這麼多不肯定元素，如何令人恐懼，大家當故事聽聽便算了。

　　在過往，有很多外國基金趁香港樓市低迷的時候，便會狂掃香港物業，在五、七年之後，他們又會趁香港物業市道暢旺而出售手上物業，他們數量大而且有相當默契，對樓市亦會做成影響，最佳例子就是在2002-2003年，不少基金在香港狂掃物業，到2008-2009年，他們在金融海嘯前又一窩蜂出售，的確可以將樓價壓下去，但當他們完成後，便會趁低價吸納一些優質物業，繼後，他們亦很有默契發表樓市未來去向，樓市又會重拾升勢，在2009年初，一樣是一大堆物業代理，測量師行阿頭藉金融海嘯餘威行出來說樓市將會大幅下調，有些預測下調幅度達50%，同時又將銀行客戶的資產估值大幅降低，迫令他們的客戶出售資產，不過，就算是如此惡劣的形勢，樓價亦只不過下跌30%，並很快作出V型反彈，由於反彈過於急速，那些外資基金基本上未能作出回購，所以，現在香港的優質物業很少落在外資基金手裡，即是他們持貸量不多，就算他們有默契一窩蜂出售，亦不能將樓價帶動向下。

　　現在那班物業代理真的是很頭痕，那些業主又唔貪，又唔驚，又唔水緊，又唔怕等，要他們賣走物業，的確是很困難，最後，只會造成樓價不跌，但成交量少，除非有突破性因素，否則，就算業界危言聳聽，這個情況將會持續一段長時間，要急也急不來，做物業代理行業的人，亦應持盈保泰，不要犧牲他們的客戶，若果以恐嚇的方法將客戶的資產賣走，最後，受到懲罰的亦是那些發出危言聳聽的人，當然，善意的分析則例外，但很難分辨出善意分析，抑或危言聳聽，大家好自為之。