兵增灶減與增兵減灶的分別
2013月5月29日
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| 昨日寫了一篇文章“兵增，灶減”與“增兵減灶”有分別，不過有一些網友不大明白，兩者究竟有何分別，其實，我以“兵”比喻為金錢，以“灶”比喻為物業，在1997年以後，樓市大跌七成，就算物業持有人供款不脫期，銀行亦可能會因樓價下跌而向某些客戶追收差額，即是他們要增兵，但到最後，因為樓價跌幅太大，利息支出太多，有一些業主因租金收入抵不到利息支出與及不能滿足銀行因物業下跌而要客戶增加按金的要求，他們擁有的物業便會被銀行沒收，則為減灶，是相當被動而且有多少坎坷。 今日則不同，那些物業持有人，尤其是擁有多個物業的人，由於他們的借貸比率較細，而利息又被97年的時候為低，所以他們每個月的租金扣除利息之后還有一定淨收入，業主不需要再攞錢供款，是為兵增，本來應該是相當穩定，但就算是如此，有一些物業投資者依然減持一些物業，不但可保障他日樓價下跌，銀行向他們追收差額的時候，亦有足夠能力支付，甚至，當樓價下跌至某一個程度的時候，他更加可以利用他售出物業的資金，回購一些更優質的物業，是為灶減，但是“灶減兵增”的主動權在業主的一方，是正面的。 兵增灶減與我以前所講的逢三退一有些相似，不過就更加優化，更加採取主動，是為未來樓市下跌時採取主動，若果沒有足夠資金，甚至是財政緊絀，就算當樓市下跌時遍地都是優質物業，但是那些持貨量太多，不但沒有能力買入那些優質物業，甚至因借貸太多，利息支出太大，而要出售手上的優質物業，不過可能早已有人被迫出售物業，否則，市面上的優質貨又從何而來，到那時候，又變成了增兵減灶。而且，那些不甚優質的物業，只有在市旺的時候才可以賣得出，例如，在半年前，地產商將連那些陳年車位都可以售出是同一道理。 今次很多謝網友說不明白“增兵減灶”與“兵增灶減”的分別，或者可能是牽強一些，但我的意思是就算今日因為利息低而有淨收入，都應該趁市旺的時候出售一些被認為是不甚優質的物業，無論樓市在未來是升抑或是跌，物業投資者都已立於不敗之地，倘若，他日樓價大跌，又可再主動出撃，將危變機，這是為生存之道，寫得不明白，望大家見諒。 |