週日早上，我行經一間舊式麵包舖頭，見老闆將昨日的麵包，不分類別以相當便宜的價錢發售。我對老闆就﹕「以這個價錢出售，要不要蝕本？」，老闆發揮他的營商本領對我說﹕「若果隔夜麵包不低價出售，最後只會全部棄置，血本無歸，這已經是得回部分本金的最好方法」。他再自言自語說﹕「若果我有能力將隔夜麵包變回新鮮麵粉便好」。無錯，麵包店老闆沒有，但是地產商就有此能力。

　　以往人們很喜歡將地皮與建成樓宇，以麵粉與麵包作比較，麵粉當然是地皮，而麵包當然是已建成樓宇，麵粉貴過麵包當然是比喻地皮價格太貴，比已建成的樓宇還要貴，亦隱喻地皮價格不合理。

　　這個比喻說不貼切是不大可能，說貼切又可能亦缺了一些東西，是甚麼？ 就是欠缺時間性，當麵包變成隔夜麵包，它的價格怎比得上新鮮麵粉，樓房又何嘗不一樣。舊樓的價值又怎能及得上地皮，舊樓要經過一輪加工，才能變成地皮，成敗亦是未知之數，若果將風險系數計算在內，地皮要比舊樓貴上30%至40%才算合理。

　　現在經拍賣投得的地皮，樓面價大多數會比同區5年至7年二手舊樓貴50%以上，按上述理論，亦非不合理。但政府有不同見解，林鄭月娥希望地產商用低價投得土地，能夠低價賣給市民，使人們容易置業。這是烏托邦的概念，在商人角度，執到黃金市價賣，若平買平賣，有違營商原則。

　　每一個大地產商都有很多地皮尚未補地價，他們以往待至市況最壞時才向政府申請補地價，例如在2008年海嘯期間，各大測量師行預期樓市必大「冧」，幅度可能跌至50%，他們便以此理由低價向政府申請補地價，但是我們的曾特首政府亦有一套本領，而政府本身亦有專業測量師，所得的結論與坊間的完全不同，所以在海嘯期間，在補地價問題上達成協議的少之又少，這亦導致供應短缺原因之一。況且，就算政府首肯以較便宜的價錢作為補地價，但坊間亦有很多監察組織，議員們又非常精於此道，稍一不慎，便會冠以官商勾結、利益輸送的罪名，試問誰人能夠擔當得起？

　　有傳言說各大地產商未補地價的土地總和可能大於政府的已開發土地，相信雖不中亦不遠矣，政府亦有同樣數據，所以祈望能與地產商在補地價上達成協議，這便可以提高供應量，可惜，事與願違，地產商奉行「不勾地政策」，又不肯在補地價上退讓半步。這樣下來，供應便會慢慢短缺，樓價必定高企，地產商手上的貨尾定必能夠出售。任何供應商都知道，待手上的存貨消耗殆盡才補充，一定是遠水不能救近火。不過，這是政府的事。

　　舊樓重建本來是增加供應的其中一個辦法，市建應該為此擔任一個重要的角色。可惜，市建亦受地產商教唆，以利為先，發展一些優質價高的物業。但是他們在收購舊樓的問題上，沒有如一般地產商那麼手鬆，以公帑為理由，以同區樓齡7 年的舊樓作收購價，試問又怎會容易成功？但是他們又沒有時間表，又不需要承擔成本增加，總之一切按本子辦事，蝸牛的速度如何能夠解決供應短缺的問題。

　　要隔夜麵包變新鮮麵粉要神話才可以做得到，若果要舊樓變成地皮，不外乎威逼、利誘。若果由政府進行，威逼一定不會做，利誘則捨不得，試問如何將舊樓變成地皮？政府現在應檢討賠償方案，使重建地區的人士有合理甚至超合理的賠償，至於是否浪費公帑則不應在首要考慮之列，而任由舊區樓宇無止境拖延下來，區內居民不能夠改善居住環境，而政府亦不能藉著重建舊區而增加供應量，這樣才是浪費公帑。