租務市場疲弱，會否是樓市轉向先兆
2013月5月18日
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| 近日行街所見，舖位空置率大增，但是市面又不覺得蕭條，其實，舖位空置率增加有多少是錯覺，租用舖位的人不但沒有減少，反而是增多了，不過，他們租用的面積就減少，有部份減少甚至一半，這樣令人有錯覺有一個舖位吉了出來，其實這些吉舖，有很多是被壓縮得來，說到底，租金的確是升了，而且幅度不少，所以有租客被迫放棄部份面積，這亦是正常的商業行為。 不過，另外一個事實就是近年舖位價值急升，有不少業主被那些物業代理利誘，高價將舖位賣走，而原來的租客可能是一些民生用品舖，根本付不起現時的新租金，被迫另覓新地方，甚至為此結業的亦有，這亦是廣東省口號“鳥籠換鳥”，是一個城市或地區進化所必經階段，若果大家保守殘缺，動不動說什麼集體記憶，對舊事物死抱不放，試問，這個城市如何會有進步。 又有一些人被那句“一舖養三代”所蒙蔽，不惜巨資購入一些舖位，並相信那些物業代理所說的新租金，但當他們購入之後，發覺原來不是那麼一回事，市值租金與物業代理在遊說他們買舖時所說的租金有很大出入，但是他們想降低租金，儘快將舖位租出去也不行，因為該舖位有大額按揭貸款，銀行亦不批准他們以低價將舖位租出去，或者，他們根本不會向銀行申請 bank consent,因為他們擔心，當他們一申請，銀行會追收差額，就這樣，將舖位空置便算了，反正利息又不是太高，不過，他們這樣做，亦只不過是權宜之計，因為太久沒有租出，銀行亦會重估該物業的價值，最後可能仍然是要被追收差額。 有物業收租的人最擔心的就是租不出去，況且現在不比以往，業主是不能在購入某個物業之後，就算沒有租金收入，一兩年後便會將物業重新估值，以新的估價再向銀行申請貸款，所以，就算沒有租金收入，他們都可以長期持有該舖位，但現在不能，他一定要按時供分期，稍有延誤，銀行便會收舖，亦不要低估每月要供的分期，連本帶息，數目亦是不菲，有多少令人喘不過氣來，所以，“一舖養三代”真的是非常好聽，但是處理不善，入貨價太貴，真的是要窮三代之力才可以養得起一個舖，所以在買舖之前必定要認真衡量自己持貨能力，即是量力而為。 政府亦知道樓市去向，先看租務市場，所以最近大肆報導租金下調，空置率增多，而報章又報導那些名星業主割價 20至30% 求將物業租出，一般市民將會受此影響，稍後必定降低心目中的租金，務求將物業儘早租出，若果租金跌，回報率不變，樓市將會有一定跌幅，大家不要認為這是壞事，若果樓價有一定回調，政府便不會再出招，甚至因應樓市時勢，撤銷一些辣招，對樓市未來反而有一個健康而正面的影響。 |