究竟是甚麼人現在會買樓？
2013月3月25日
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| 上星期五，地產界人士都密切期待，中原指數會有一個可觀性跌幅，結果出人意表，中原指數不但沒有下跌，反而有一個不俗升幅，大家心裡充滿疑惑，中原指數是否真的反映現時物業的走勢，在政府連番出招後，還有升幅，究竟是甚麼人現在仍然會買樓？
有人說是炒家，或者是物業投資者，當然不會，那班人在政府最初出招時早已偃旗息鼓，他們不但不會買樓，不少早已作出逢三退一準備，將手上最渣的物業賣走，待市況有一定跌幅的時候才回購。況且，他們亦知道，現在市況熾熱，能夠買到的物業也不是甚麼好東西，因為別人也可能採取逢三退一的好策略，人同此心，心同此理而已，炒家們現在「等」，亦符合他們炒樓的心法，所以，現在仍然買樓的人應該不是他們。 亦有人說，國內人士因為人民幣大幅升值，他們毫不吝嗇在港搶購物業，這點，真的可以放心，現在訊息清晰，任何國內人士買樓他們都要付BSD，而每一次有人付BSD，甚至付大額BSD的時候，傳媒都會大肆報導，巨細無遺，又根據拼音法，斷定購買者是不是國內人士，最近，有國內人士願意付巨額BSD買樓，但是很少，這種購買力一定不會做成樓市繼續上升動力，若果不是他們，又有誰？ 嚴格來說，已經很少人夠膽現在買樓，除非是有迫切需要的人，他們願意多付印花稅亦沒有所謂，既然他們願意多付印花稅，所以亦不介意多付一些樓價。而中原指數與恒生指數一樣，只是平面的顯示，缺乏立體深度，即是有少量成交，成交價便成中原指數數據，就算沒有成交，中原指數亦不會下跌，只會維持不動，本來這是沒有問題的，若果普通業主叫價太高，成交量減少，稍後一定會有業主降價或者買家追價，成交量慢慢地變得正常化。但是政府出招後，成交量變得不正常，在過去幾個星期，報章樓市冰封，用慘過沙士來形容。在上星期，十大屋苑不少只得一、兩個成交，甚至「零」成交。說實在，這樣的成交量，相比樓市容量，怎樣都不能說有代表性，只有非常有急切需要的人才會買樓，只有那些在較早前高價賣了樓，又符合政府單印花稅的人，現在才會置業，所以，購買量雖然相當少，但售價亦相當高，做成中原指數上升的主因。 不過，這個現象亦不會維持太久，上述的購買力，很快便會消耗完畢，到那時候情況便會出現變化，很快到賣樓的人心急，他們將會很急切要將樓宇賣出去，唯一方法便是減價，做生意的人知道，賣家心急過買家。而香港地產商售樓的功夫一流，他們會做成買家心急，地產商悠悠閒，最主要的訊息是，供應量不足，樓價一定會上升，做成買樓一定賺，買家怎樣不心急。 但是政府除了開徵各項新稅種外，又加強供應，買家就算知道樓價會上升，但那些稅項又的確嚇怕了人，你說，除了那上有迫切需要的人外，點會有人買樓？那時候，那些賣家開始心急，便會劈價出售，開始時叫「止嫌」，繼而叫「平手」，再叫「蝕讓」，再加上那些一定要賣樓的人例如分身家，生意需求，甚至輸了錢。樓價便會向下，但大部分人亦知道，他們賣樓容易買樓難，除了要付那些特別稅項外，銀行借貸又會減少，利息又會增多。雖然要賣樓的人亦不會很多，不過一定是會給買家壓價。在這情況下，樓價一定會下跌，繼而會急速下跌，我估計在四月底中原指數一定會比上星期收市123.67下跌最少5點，而跌勢將會持續至5月，到了5月，又有一批急切需要的人賣樓，指數會繼續下跌。不過，成交量依然是非常少，中原指數亦只是平面顯示，缺乏立體深度表達，所以在成交量未能回復正常7、8成水準的時候，中原指數實在不能夠作準，但又不能夠取消，但只能作為一個指標。 |