一向以來，市民買樓都是根據兩個數據，投資就用回報率，自住的就是痛苦指數，很多人都知道兩者是有關連，不過，又說不出它們有什麼關連，兩者不但有關連，其實是同一個數據，不過用不同的方法表達出來，令人覺得非常深奧，但說穿了，不但不深奧，可能只是深過「一」字小小，但要真正理解回報率與痛苦指數，又要到達了某一個境界才可以領略到，是否很奇怪，不用心急，我會說出來，但我又知道，很多人會不同意，但若果你同意，恭喜你，閣下已經參透玄機，不用再睇我的文章。

　　 首先，什麼是回報率，就是每年所收租金除以物業總投資金額所得出的百分比，現在是大約3％，這是一般經濟學者對回報率的方程式，而且，這條方程式被廣泛地被承認與及應用，我唔敢話錯，但這條方程式是有一個假設，就是首年租金是永恆，永遠不變，唔駛我講，大家都知道這個假設是錯誤的，一剎那光輝怎可以說是永恆，租金沒有可能永遠不變，既然，這個假設就應該不成立，現在用以計算回報率的方程式亦不太準確，但非常保守，所以，以現行這個回報率作為投資計算基礎，是非常保險，不過，亦輸蝕一些。

　　 在過去幾年，報章報道我們投資置業情況的時候，很多時都會說我們相當「勇」，我們所投資的物業回報率低於市場平均值，他們說我勇敢不如直接說我是傻仔一名，我從來沒有向任何記者解釋，直至有一日，我秘書對我說，那一班記者經常這樣報導，似煲實貶，要不要叫他們筆下留情，我說：千祈唔好，否則，出了街，又說我們妨礙新聞自由，這條罪擔當不起，秘書又說，公司是不是買貴咗，於是，我叫秘書攞五年前買入物業的資料，當時大約有4-5％，我問秘書，以現在的租值計算，回報率是多少，秘書「嘩」一聲，乜回報率是12％，所以，回報率是浮動，怎能夠以首年租金計算該項投資是否值得，若果你明白就最好，唔明就算數。

　　 痛苦指數其實與回表率一樣，不過演繹不同，痛苦指數就是閣下幾多年收入才可以全數付清所買物業，經濟日報唐榮講痛苦指數講咗好幾年，信他的人真的很痛苦，他經常說一個人如果每個月收入2萬，而他買了一個物業價值200萬，那人便要為那個物業工作100個月，期間更加不能用錢，又冠以一個恐佈名字叫「痛苦指數」，上述那人的痛苦指數是100，嚇到那班僅合資格上車的人士不敢置業，不過，亦有人很大膽，不顧一切上車，到今日，那人的薪金已經調升至3萬，即是痛苦指數下降至67，冇咁痛苦，而且，他買入的物業上升至300萬，若果他的痛苦指數回復至100，他便有100萬現金，都幾開心，若果當日他不買樓，今日才買，他的痛苦指數仍然是100，即是他損失了100萬現金，真的幾痛苦。