樓價下跌一半的意思

湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2013月9月19日

　　有人問我點解最近有那麼多評論員說樓價會下跌一半，這條問題使我想起小時候在澳門，有一日當時澳門賭王傅佬榕三奶請我們幾位小朋友喫下午茶，閒談間，三奶突然間問了我們一個問題，很簡單，但是我們全部都答錯，三奶問：骰寶（即是大小）賭局中，幾多點是大，幾多點是小，我們幾位小朋友當時只得六，七歲，讀小學一年級，從未接觸過賭場，不過，一些賭局用具我們又略知一二。賭大小，是用三粒骰，每粒骰有六點，三六一十八，於是我們答，九點或以下為小，十點或以上為大，三奶大叫“錯”，大家亦應該知道三奶點解話錯，因為，三粒骰最低的數字是三，所以應該是十點或以下是小，十一點或以上是大，想唔到，今日很多樓評人亦犯了差不多一樣的錯誤，他們相信樓價最低的時候是沒有價值，即是零，會不會出現這個情況，當然會，當發生天災如海嘯，地震，人禍如戰爭，樓價真的有機會下降至零，不過，這些都是屬於不可抗力事件，不能用作正常分析。

　　我相信大家都會同意樓價不會跌至零，情況壞如2003年的時候，樓價下跌了七成，當中“沙士” 疫情影響力絕對不能忽視，正如有一些酒樓營業額只得正常兩，三成，但當“沙士”不再猖獗，但仍未受到控制的時候，市面上已經熱鬧起來，因為市民被壓抑在家裡太耐，所以，當疫情稍為緩和，便立刻出外消費，樓市亦一樣，在“沙士”期間，有些人發生夜驚式恐慌，在沒有財政困難的情況下將他們的物業以低價賣走，導致樓價在一個短時間內急速下沉，不過，在疫情受控制後，樓價亦很快從低位反彈，當樓價穩定的時候，與樓市在1997年最高峯的時候比較，大約下跌了五成，其實，就算是這個成數仍然表示香港人對香港沒有信心，因為，樓宇的成本價亦不只這個數目，所以，樓價在市民對香港回復信心後便急升，就算面對金融海嘯亦只不過下跌了23%，並且只維持了一段很短時間，我認為，樓宇價值是“零”只不過是它的信譽是零，而樓價跌至成本價便等如樓價是零，而成本價包括地價及建築費，若果舊樓的成本價是市價的五成應該是差不多，新樓的話，成數還要高一些，若果以此為理據，就容易解釋點解最近那麼多人說樓價將會下跌五成。

　　各物業代理界老闆，學者，評論員最近都不約而同說樓價會下跌五成，難道他們不知道當樓價下跌五成的時候，大部份樓宇不但會低過成本價，甚至連地價也不到，那時候，他們又會說麵粉貴過麵包，樓價應該上升，究竟他們那一句才是真的，其實，我心想，在他們的潛意識樓價的成本價便是零市值，因為低過這個價錢便沒有人投地建樓，樓價又會上升至有合理利潤才有人會建樓，若果以現時樓價五成作為成本價計算，而學者們說樓價下跌五成即是剩餘部份的五成，亦即是現時樓價75%，我相信這是有可能，四叔都話有可能，不過，我可能是估錯，學者們或者會堅持他們的五成就是樓價五成，不過，我相信他們睇完這篇文章後信心應該有小小動搖。