樓市的物質不變定律
2013月6月16日
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| 我想有人會問我究竟識唔識什麼是物質不變定律，老實說，我真的唔識，不過，物業的不變定律我就識，樓市升跌，最主要是視乎供求是否均衡，供應少，需求大則會做成樓價上升，反之，供應多，需求少則會做成樓價下跌，這就是樓市的物質不變定律，當然，利息，失業率，房屋政策，經濟環境好壞全部都可以影響樓價，不過，相比供求，仍然是次一點的因素。
有大學教授說香港人以排外心態對待內地同胞，很可能引起國人不滿，拒絕來港消費，投資，到那時候，香港樓價有機會大跌九成，關於教授的憂慮，其實我想請教授放心，在香港，除了那班做官的人之外，其他人都會睇別人眉頭眼額，若果他們見到政府的政策有問題，又會遊行，抗議，示威來表示不滿，雖然現在的官員就是因為有人投訴而制定出一些排外，鎖港政策，例如限奶令，買家印花稅等，其實那些人的數目不是很多，而且他們不敢面對群眾，只是現靠電台來表達不滿，但其他香港人一樣會發出不滿聲音，首先就是政府及特首民望下跌，根據最新民意調查，市民對政府及特首滿意程度又跌至新低，若果他們仍然一意孤行，那些不滿意就會用行動表達出來，而香港不屬於特首及那些官員，他們只是管理香港這個城市，若管理不善，換特首其實是解決方法之一，特首可變，但樓市的基本本質就不會變，樓價上升，基本原因就是供應不足，政府的辣招只是壓抑需求，根本沒有解決問題，要樓價下跌就一定要增加供應，這才符合樓市的物質不變定律。 要增加樓宇供應，政府首先要多拓土地，又要限制地產商在合理的時間將所投得的土地建成樓宇，推出市場發售，同時，又要定下各種懲罰規則，以免地產商屯積居奇，本來，一切按步就班，供應會陸續有來，不過政府一方面希望樓宇供應增加，另一方面又以非常嚴謹態度執行新樓新例，而地產商知道準備推出巿場的一萬三千個單位未必能夠符合新樓新例而停止，只有幾百個單位合符新樓新例資格而推出市場發售，不過，反應亦只是一般，而一眾地產商看在眼裡，更加不敢昂昂然將新樓盤推出市場，唯有以政府執行新樓新例嚴謹為理由大打拉布，換而言之，在過去及未來幾個月新樓的供應近乎零，市場上的購買力便輾轉落至各種二手單位，由其是細價樓單位，令到那些單位做價上升，中原指數連升五個星期，雖然總升幅不是很多，但是，若果政府不是墨守成規，嚴格執行新樓新例，供應就必然增多，結果當然是樓價下跌，這才是符合政府整天希望樓價下跌的心願，現在政府的房屋政府互相抵消，雖然辣招令樓價下跌，但由於新樓新例執行嚴謹而令供應量減少，這亦會導致樓價上升，結果就好似現在一樣只是微升，最擔心的是這個結果可能令官員們誤會辣招力度不足而再加辣，總有一日，樓市便會承受不來而下跌，若果當時的新樓供應量被釋放出來，即是需求減少，供應增加，樓市不大跌才奇怪，不過，這只是證明樓市的物質不變定律是對的。 |