樓價比2008年高峰時上升了多少?

湯文亮
2010年12月17日

  政府認為樓價升幅太快太急,而出殺手鐧,數據顯示現在樓價比2008年低潮時,上升了47%,但沒有數字顯示比2008年高峰時上升了多少,只有數據指出2008年樓價下跌25%,所以不少人認為現在樓價比2008年高峰時上升了22%,實在是錯覺。

  統計學理論說,若下跌50%,則要上升100%才能平衡。若以此為計算基礎,2008年下跌25%再上升47%,實則上升為10.25%。若2008年至今只是上升10%,又是否需要對樓市痛下殺手? 講來講去,今次出招純粹是因為社會壓力,涉及民生問題政府出招絕不會手軟。

  現在樓價很明顯是有5%至8%跌幅,中原領先指數亦不能反映最新指數,官方解釋是滯後3星期的數字,我相信應該等待一些長時間才可以作出評論。不過,經過今次一講,中原領先指數,變成中原滯後指數。

  說到底今次迫政府出招只不過樓價波幅太大,市民是很難適應。當樓價急速下滑時,大家都恐怕樓價會繼續下滑,沒有信心置業。當樓價上升,又後悔沒有置業,如此這般,樓價繼續向上,輾轉間又變成負擔能力之外。最後向政府求救,將責任歸咎在炒家身上,輿論迫政府出招,政府亦知道出招是有干預自由經濟之嫌,但亦無可奈何。

  政府出招當然是趕絕炒家,但對用家亦不見得有利,5成至6成按揭,實在沒有多少首次置業者能夠負擔,置業不成,唯有繼續租樓,亦享受不到低息政策。但樓價不會因為新措施而大幅下調,在低息環境下,業主無必要將樓宇變賣,就算空置負擔亦不是很大。況且,大量購買力由國內湧至,他們的置業能力絕對符合政府要求,只是兩、三成按揭,銀行在放款方面絕對沒有壓力。試問,現在未能上車的人在銀行收緊信貸的情況下,如何置業? 放寬信貸,又恐防樓價猛升,政府如何取得這一個平衡點,的確是要花一些心思。

  有時,市民太多聲音,太多壓力給與政府,可能會令政府制定政策時進退失據,政策錯誤又會給議員及市民批評,今天做官員實在是不容易,而我估計,政府今次所出的兩招之中,收取額外釐印費,此招只是打擊炒家,對用家的影響不大,所以應該不會修改。而收緊按揭,不但對全港市民有影響,銀行的業績亦因此會大幅下滑,影響所及,一年後希望會有修改可能。