每一年初，我會公開發表對該年度樓市作出預測，並且會以一句說話作為總結。在2011年，我以李清照‘尋尋覓覓，冷冷清清’來預測該年市況，去年，則以天文學現象「厄爾尼諾」來形容，表示經過一年積聚，現在及未來需求，三股購買力集中一起，樓市應有顯著升幅。

　　友人問我對今年樓市預測，不過，在預測之前，我們先看看今年樓市形勢。政府在過去幾年打壓樓市，毫不手軟，並且以政策先行，有損香港自由經濟之名亦在所不適，其目的是協助未能初次置業的人士置業，到現在，就算在政府打壓之下，樓價不跌反升，所以，政府暫時沒考慮撤招，什至連幾時會撤招也不說，這表明政府決心，樓價不跌政府決不罷休，在這種情況下，樓價如何能夠會上升。

　　不過，世界是市場經濟，不是計劃經濟，若果能夠用政策便可以控制樓市，那些經濟學理論可以收檔，政府雖然壓抑需求，但出招時同樣壓抑供應，SSD將樓宇困縛三年，這表明買入物業的人在三年內都不會將物業出售，無形中將供應量減少。另外，金管局收緊按揭，令致賣走了物業的人很難再以同樣利率，按揭成數回購物業，即使由小屋換大屋，在沒有必要的話，都不會將自住的物業出售，若果家中人口太多，在無辦法下唯有多購一層小型住宅物業，無形中供應量減少而政府不會發覺，因為那些供應是虛無飄渺，官員們會說，這只不過是幻覺，並不存在。

　　本來，金管局已經將按揭尺度收緊至史無前例，應該很多人要放棄他們的物業，但事與願違，在政府出招三年，銀行按揭呆壞帳幾近零，銀主盤早已絕跡。就算欠供款的比率亦處一個很低的水平，這點有賴金管局嚴密監管，同時，香港業主們亦經過了98年亞洲金融風暴及2008年世界金融海嘯，不知不覺間在買物業亦不敢太冒險，所以，就算政府出招亦很少市民為此而賣樓，供應量就不會增多，樓價亦跌不下去，官員們希望亦幻滅。

　　其實，在過去幾年，樓市一直處於一條上升軌跡，若果沒有政策干預，樓價應該比現在最少多20%，所以，不能說政府的措施沒有效，不過，措施是防範於未然，大家察覺不到而已。而今年最擔心的是政府見樓價不落，顏面何存，不再顧及本土經濟，財政收入，一於要將樓價壓下去，這點，投資者更加是擔心，亦非常留意。

　　雖然樓市處於一條上升軌跡，但投資者知道，政府總有辦法將樓價扯下來，所以，投資時不得不小心，不但量力而為，兼小注怡情，這樣無形中削弱了不少購買力，樓價亦乏力上升。這點亦是政府希望見到的事。所以，我認為今年樓價就算有升幅都不會很大，什至受政府干預而有顯著跌幅亦不出奇。不過，在年初，應該會有小幅度升幅，但無以為繼，在第二、三季開始會向下調整，亦不用太擔心，就算有調整幅度亦不會很大。政府將本地與及國內購買力封殺，只靠僅存的本地購買力要樓價上升，亦顯得有心無力，而我認為2013年樓市形勢將會是‘心有餘而力不足’，不過，若果政府再出招或者撤招，對整個形勢又會有很大變化，樓市由政策主導，大家亦很難預測。