曹操在官渡擊敗袁紹後，自稱擁兵數十萬，良將千員，以「不戰而屈人之兵」之策，迫使荊州劉表遺孀不戰而降。操得荊州後，擁兵八十三萬，號稱百萬，揮軍南下，覬覦江東。孫權朝野震盪，有主戰主降者，魯肅邀請諸葛亮向孫權解釋曹操之兵力分佈形勢，大多數新降之兵，人心未順，能戰者只得本部大約二十萬之「青州兵」，江東應有力一戰，孫權同意。於是「赤壁之戰」開打。

        　　人稱曹操奸雄，但比香港地產商尚有不如，他只不過將八十三萬大軍發水至一百萬。若果香港新樓有八成三實用率，曾蔭權亦不會在施政報告要規管「發水」面積，他說「無論在英國、中國都不是以建築面積計算，唯獨香港要用」。為何特首要非常強調英國亦不用建築面積？

        　　話說去年各測量師行突然將全港物業估值大幅貶低，面對各方指責，測量師學會不得已召開記者招待會，會長手持英國特許皇家測量師學會指引說﹕「他們的估值是根據該指引而進行，外間的指責完全是錯誤。當時筆者亦撰文戲之曰﹕「此舉實在用明朝尚方寶劍斬清朝的官」，往後二十個月，物業價值不斷攀升，與測量師的估值背道而馳，而事實上到現在仍然未有物業達到他們的估值。特首強調英國也沒有用建築面積，乃是恐防測量師學會與政府唱對台，說英國某郡是用建築面積計算，所以早早將後門關上。我不相信今次有測量師夠膽與政府唱對方。欺善怕惡乃人之常情，不怪。

        　　近日則師生意大旺，有土地儲備之地產商急忙趕在明年4月1 日前入則，依然可以享用「發水」優惠，有學者形容今次政府放生地產商，事實並非如此，此乃政府一貫抵疊政策，與放生與否並無特別關係。另外一個非常主要原因是現在有不少土地，政府與地產商商討補地價，雙方差距可能只是3%至5%，但地產商為控制土地供應，遲遲不肯落實。政府今次藉管制「發水」問題，迫地產商提早落實補地價，否則可能損失高達20%發水優惠，地產商在權衡利益後，亦會從速補地價，趕在明年4月1日前入則，避免得不償失。

        　　另一個原因是新樓，尤其是豪宅的購買者大多數是國內富豪及有實力人士，當初購買時所見的示範單位與收樓時有雲泥之別，實用呎數只得6成至7成，連政府屬下市建亦行同樣政策。有部份購買者會向有關部門投訴，若果政府再不作出規範，中央政府的行政指令到來，特首的顏面何存？不但如此，更點名批准市建應該建築一些花巧小，實用率大的單位，甚至會所，豪華大堂一概不准，因為所有公用面積都計算在住宅單位內。公用面積愈大，單位實用率愈低，若與地產商的意見不合，港鐵與市建往日會獨立興建一些實用單位。

        　　「發水」問題在政府方面已經沒有退讓的餘地，據聞地產商會將會提出「司法覆核」，將這個民生問題政治化，這實非是港人之福，宜三思。