一厘回報的投資
2013月5月15日
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| 昨日睇報紙，幾乎暈低，報導說大約半年前，當樓市非常熾熱的時候，地產商將他們陳年舊車位推出市場，以非常高佣的政策發售，不但銷量不俗，有些項目還賣了一個滿堂紅，當時那些買家憧憬有4至5厘回報，但供應太多，大家鬥快將車位租出，不二法門就是減價，在爭先恐後的情況下，價值30萬元的車位只能夠以每月500元租出，在扣除差餉管理費之外，回報大約一厘，而且，車位沒有什麼潛力，只靠高回報吸引投資者，若果只得一厘回報，肯定是一項失敗投資，幸好，車位銀碼不大，銀行很少會為少量車位提供按揭，即是買了車位的人做不到按揭，減少被銀行追收差額的機會，算是不幸中大幸。 當時，有一個網友在大圍區買了兩個車位，位置在車場四樓，問我的意見，其實有什麼好問，那位網友已經買了，本來我應該說些積極性說話，不過我對他說，你不如撻訂，他回答：你是不是傻了，枉你是車位天后細佬，都唔知你識唔識計數，車位每個30萬元，月租2000元，扣除差餉管理費外，淨收1750元，剛好7厘回報，我無話可說，我深知當時我說什麼也沒有用，在地產行業內其他項目投資，回報亦只得2至3厘之間，試問他們怎能抗拒7厘回報，唯有衷心祝福他們可以將車位租出，不過，似乎是事與願違。 物業投資行業中，舖位牽涉銀碼大，技術層面高，知難行難，一般投資者都不敢參與，只有那些資深投資者或者炒家，互相比拼，如高手過招，誰勝誰負都不大影響一般小市民，車位就不同，牽涉銀碼細，技術層面包括買賣，出租等要求不高，大多數人都認為自己可以應付得來，知易行難，出租車位，何難之有，這是一般人想法。 什麼是車位黃金比例，很多人都不大了解，以太古城為例，有超過1萬個單位，車位2千多個，大約5比1，即是5個住宅單位配一個車位，這是黄金比例，所以太古城車位一直保持9成半以上出租率，而上述大圍屋苑，每一個單位配兩個車位，兩者相差十倍，出租率一定不會高，當然，地產商在未大量出售之前，一定會作出一些隱藏，把一些車位用木板間開，做成供應量緊拙，租金高企的情況，新樓新例出了以後，地產商一定要公開車位總數量，大家可以知道是否是黃金比例。 當地產商將車位全部賣走以後，毋需要再隱瞞，供應量驟然增多，租金自然下跌，不過只是得一厘回報，似乎是太過份，所以，就算投資地產，都應該揀熟識區域，範疇，與及用一些誠實物業代理，否則，買入了一些得物無所用的項目，損失都是投資物業，甚至車位的人，宜小心。 |