二次大戰後，美國軍事生產轉為民用，底特律大量生產汽車，由於生產過剩，汽車商人推出「先租後買」來吸引市民。一般是租用期三年，之後租車人有權以極相宜價錢來購買已租用汽車。不過，汽車商人屆時又會推出另一項優惠計劃來吸引市民繼續租車，而舊車則會運至古巴或墨西哥等地，甚至進入劏車場。

　　一般來說，貶值率甚高的商品才會以「先租後買」作速銷，地產行業則很少以此方法作推廣，不過又不是沒有，大約在後八十年代，灣仔北一幢幢大型商廈落成，空置率甚高，有地產公司提出以「先租後買」條款，吸引不少中外大公司租用，及後，樓市上揚，得益者當然是該批租客。

　　有消息指政府今次會以「先租後買」來吸引市民置業，其方法是房協將會推出小型單位，置業者可先行租住，五年內可隨時購買該單位，將已繳付的租金用作首期。驟耳聽來，計劃是非常完美，但細心一想，其實是有漏洞。

　　對此計劃，任何一個合資格的人都應毫不猶豫立即申請，並且在計畫最後一天才向政府以市價購入該單位，根據合約，政府要撥回所有已收的租金。假如樓市下調，申請者不但得到政府的租金回贈資助，並可免卻五年前置業的風險。試舉一例，當初房協所推出的樓房是市值200萬，而租金是1萬。五年後該樓宇市值下降至150萬，而該名住戶只需以市值購買該物業，便可得回已交的60萬元租金，這個方法誘惑大多數申請者希望樓市下調，樓價跌幅愈大，他們的得益便愈大。

　　但假若樓市上升，申請者一樣可以以市價購入該單位，而再以市價轉售至其他人，一樣可以得回已交的租金。況且，政府所釐訂的市價一定會比真正的市價低。基於上述兩點，申請者一定會選購最大最好的單位，反正所交的租金政府是會回贈。

　　若果政府推出此項計劃，以每年接納5,000個申請計算，第6年政府便要準備60萬 x 5,000 = 30億元作為回贈，費用足夠興建300萬平方呎樓面面積或大約五、六仟個公屋單位。屆時，可能變成政府一個沈重的負擔，而對獲得批核的申請人可以說是發了一筆橫財，但是否對其他人公道，又作別論。若果民間為此有不滿意的聲音，政府可能要增加數量或作出另一項優惠以息民憤，實在愈攪愈複雜。

　　若果真的要實行「先租後買」計畫，倒不如將名字倒轉，變成「先買後租」即是要所有申請人都變成買家，所交的租金亦即是按月交往銀行的分期。五年之後，若樓市下調，申請者有權不購買該樓宇，所交的租金不能取回。若樓市保持平穩或上升，申請者有權完成交易，所交的租金變成分期，其中有部份實在為本金，以現時的低利率計算，該部份亦不是一個小數目。所以只要樓市保持平穩，五年內下調不超過10%，相信絕大部分人不會放棄自住物業，政府亦達到協助市民上車的目的。

        　　市民對於上車訴求其實並不是不能負擔每月供款，而是大家現在無能為力付出首期，而樓價又無止境地上升，恐防永遠亦沒有能力置業，但如果現在推出資助計劃，貿貿然將未合資格的人士推上車，一有意外，便車毀人亡，但「先買後租」計劃是可以給他們一個落車的機會。因為若果他們最後選擇已交金錢是租金，則是他們避過樓市貶值的危機。若果他們的選擇是分期，則是他們可以享受物業升值及租金與利息差距，而現在又不需要付出龐大首期，小心計算，或者是一個可行的辦法。

　　上一期專欄講解決樓市危機實在是萬法不離其宗，只要增加供應便可以，星期一(9月27日)國家定下新政策，要增加中、小型樓宇供應，用以壓抑樓市升勢。如有雷同，實屬巧合。