市面上有很多兔年運程書籍，當中有很大篇幅講樓市，有說樓市會升但要配合置業者生辰八字，流年運程，又有說樓市會下調，不過有危才有機，總之玄之又玄。我比較簡單，今年是兔年，有「狡兔三窟」之說，按字面玄機，樓市需求必大。是升是跌，閣下自己判斷。

　　雖然樓市需求量大增，但少了「摩」貨，成交量始終下跌，需求大增原因大致有幾個﹕首先是本港有資格置業的人士，尤其是用家，他們較早前一直被誤導以為樓市是被炒家操控的，他們因此不願意置業，當政府推出打擊炒樓措施後，樓價稍跌反升，他們亦認清樓市真面目，被炒家操控完全不是實情，但炒家在樓市的升軌上討生活卻是真的。他們始終是自用為主，所以趁新措施出台後市況稍一回落便急不及待置業，正如兔子的第一窟，用作日常居所。

　　另外一個原因始終是低息這個理由，社會每日都積聚一些資金，到達某一時間，一些人便會資金充裕，往日有很多渠道將他們的資金消耗，過往最大部份是用來購買金融產品或投資基金，無驚無險每年取幾個百分點到十幾個百分點，甚至更多。金融海嘯後，已經沒有人夠膽將資金投放在該等產品上，就算有，都是非常之少，屬玩票性質，現在最大部份會投資在樓市，作長線收租之用。兔子花很多時間在第二窟，由於兔子繁殖率非常之高，所以兔子不時要建造更多第二窟，絕對不會將資源錯誤地投放在其他事項上。否則，小兔出世，沒有第二窟，亦即沒有足夠掩護體，很容易淪為其他動物點心。

　　最主要的原因是大量國內人士在港置業，雖然已經取消投資移民計劃，但無減國內人士在港置業雅興。我曾經以香港樓宇供應是一小水壺水，而國內需求像一個大洪爐作比喻，火勢稍為猛烈在小水壺的水是很容易沸騰。很多人擔心這些是熱錢，很容易溜走，我反而認為該種帶有保險性質的錢將會停留在香港一段非常長的時間，一如富貴人家的手飾一樣，未到最壞時刻，不會拿出來變賣、典當。亦如兔子之第三窟，平時用作儲糧，非必要時不用，免捕獵者知悉。

　　有很多政府公務員其實早已參透玄機，不少公務員早已放棄優質宿舍，已換取自置物業，所以最近接二連三政府不斷有優質住宅物業推出在市場拍賣。十多年下來，不少高薪的公務員早已有三窟，在香港最困難的時間，他們只減薪三、兩個百分點，而當時樓價，他們幾年收入便可以購買一層，所以很多公務員在退休後不需要投入社會工作，可以優哉悠哉地享受生活。說實在，公務員投身私人公司是非常困難，私人公司聘請公務員的目的除炫耀外，另外是應付他們過往的下屬，但現在已經是「冇面俾」時代，有如此關係更加可能是絆腳石，往日下屬更加要秉公辦理，所以，現在私人公司亦很少會聘請退休公務員，可幸的是若果他們真的是有三窟，往後比較好過，否則，以現在的退休年齡，在沒有工作收入情況下，很難能夠支撐到生活終結時。

　　以往我曾提倡三間樓投資法，但由於政府收緊按揭，三間樓投資法已經不容易實行。事實上物業投資行業比1997年前已經萎縮了不少，亦缺少了很多品種。當時，什麼都可以炒，商場拆細、舊樓落釘、工廈、農地，甚至換地權益書。但經濟始終有一雙無形的手調控，慢慢地會將市場不適合的東西淘汰，參與投資的人士亦會得益不少，從而進化，到現在炒家，已經身穿盔甲，頭帶鋼盔，小心行事，如金融海嘯困難時間都可以度過。

　　反觀，議員處處認為要調控樓市，要趕絕炒家，實則上將市民投資免疫力減去。正如兔子一樣，雖然繁殖力旺盛，但免疫能力低，死亡率相當高，兔肉亦很容易腐壞，中國人什麼都會食，但很少以兔子入饌，自有其原因。今年屬兔年，更加不要食兔，我屬兔。