淡市是保守投資者之良機

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年10月20日

很多人以為凡是有樓在手之人士，皆只希望樓價上升，亦不喜見價跌，一般而言有其道理。

然而，當價格高至「計極都計唔到數」時，又或市場出現甚亢奮之氣氛，不排除部份持貨人士不介意價格有所回落。問：但價格回落持貨人士也有虧損啊？答：對，但除笨有精，且蝕的只是紙上財富。

不過，不是所有持有物業之人士均可做到除笨有精，例如借貸水平高的不能，價格稍為下降已變成負資產，又例如淨現金流不足的不能，因淡市時要有cash才可入貨。

據此，可做到除笨有精多是一些傾向保守的投資者，如借貸水平不足三成 (即重複九七跌市也不會變成負資產)，以及有著穩健淨現金收入的。

為何淡市是良機？可用以下舉例：

A) 甲和乙皆為物業投資者 = 甲擁有一億元物業，沒借貸；乙則二億元物業，有一億借貸，即淨資產值一億元，和甲一樣。

B) 價格升50% = 甲便有一億五千萬元物業；乙則有三億元物業，扣除一億借貸，淨資產值二億元，乙回報勝出。

C) 從B價格跌50% = 甲會有七千五百萬元物業；乙則有一億五千萬元物業，扣除一億借貸，剩下五千萬元淨資產值，乙表現較遜色。

D) 假設甲乙有相同租金收入 (以及相約稅率) = 甲會有更大淨現金收入，因沒有借貸，而乙會少些。若淡市出現「筍」盤，甲比乙更能執平貨。

因此，淡市是保守的投資者顯示實力的機會，以及拉近與 (甚至超越) 進取投資者 (競爭者) 的距離，而這又帶出另外兩個要點：

1) 假設相同質素，有多少物業重要過物業值多少 = 例如某條村只有十個靚舖位，你佔了三個，無論租金和價格是低是高，只要借貸不多，必有淨收入，有收入就自然少了部份困難。當然，條村是可以擴大的，但三個靚舖位之收入可助購買新區未來靚舖以保實力。相反，普通樓也要千萬時，千萬有何意義？

2) 大市下調時，倘若競爭對手會比自己更重創，即變相自己的實力相對地轉? = 例如有經濟災難，競爭對手的財力由100跌到25，而自己只降至50，等於比前強了。

或許無必要期望淡市之來臨 (要來時亦避不了)，但它是保守投資者的良機。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。