「逆按揭」之利弊

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年1月8日

近日香港按揭証券有限公司 (下簡稱「按証」) 宣布會於2011年嘗試推行「逆按揭」計劃 (按証稱之為「安老」按揭計劃)。甚麼是逆按揭？非常粗略的說就是一般按揭是業主付錢給銀行來供樓，但逆按揭剛相反，是銀行付錢給業主。詳情可參巧以下公布：

http://www.hkmc.com.hk/chi/ceo/pressrelease/doc/20101216_RM_c_FINAL.pdf

嘩，有咁著數？There is a catch。業主供完一般按揭時就等同「贖回」自己的物業，但逆按揭完結時，除非業主或其後人還款給銀行，否則銀行就是物業之業權人了。

逆按揭存在已久，我們從網上找到一些美國逆按揭市場的資料：

甲) Surprise, surprise = 雖歷史不短，但原來逆按揭在美國並不太流行，根據一些研究報告*，全國只有不足四十萬之逆按揭個案，與原先之估計少了需求，且九成是採用Federal Housing Administration之 Home Equity Conversion Mortgage。這數目只佔全國三千萬有一個或以上至少62歲的業主物業百分之一點三左右，微不足道。再者，市場亦只是近十年才有較高之增長。

乙) 大部份採用逆按揭之業主是滿意安排的 = 但不少同時認為整體費用過高 (這是不太流行因由之一)，且亦有些商戶推售手法似乎有問題 (不易理解是另一不流行因由)，導致採用之業主失預算，需要嚴謹之解析和監管。採用之理由大多是提升生活質與量，維修樓房又或應急等。

丙) 美國逆按揭付款方式多選擇 = 除定期收取款項外，也可以credit line形式，抑或一次過拿一o舊錢，當然計算各有不同各有優劣。

直覺上，在香港會「幫襯」逆按揭之業主，其自住物業多會是其資產之全部或相當部份，且傾向在居所「住到老去」。價格方面，相信多數為幾百萬(港元)，因千萬以上可賣出套現，且可再轉購數個細單位自住兼收租。

無論如何，亦想到以下環節：

一)　部份二手樓市段之供應可會降低 = 雖然業主或後人可還款而結束其逆按揭，但既然做了逆按揭，業主之傾向可能是「多一事不如少一事」 (且原意是讓其在家中終老)，除非市價突升或家庭狀況變遷。

二)　提供逆按揭的銀行／按証日後可能是有「重建價值」物業供應源之一 = 相信部份用得著逆按揭之物業會是舊區的舊樓，其重建價值多高於現樓價格，雖不排除一些會由業主或後人還款銀行繼而售給發展商，但總有些會落在銀行手裡。當然，上述假設逆按揭是以現樓價格為計算基礎。

三)　計算方式 = 公布只有舉例，然而，樓價水平、利率、市場預期、風險、以致業主年齡及所選年期等皆影響業主能得之利益，兼市況時空的掌握亦重要。

逆按揭有利弊，對個人而言是利是弊則要看個人情況。

*註：如美國退休人士協會 (AARP) 等。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。