保守投資者不怕跌市

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2011年12月31日

歐洲債務有難，美國經濟亦弱，日本仍無氣色，甚至中國也有點放緩跡象，雖有六國 (歐洲暫當一國) 聯手增加資金流動性，但不知這好消息的勢頭可維持多久。

至今香港之房地產價格仍甚堅韌，雖然交易量下降，但全市大幅減價現象未見，甚至有評論認為價格因上述量寬政策會在明年初出現「小陽春」。

一般而言，房地產投資者不會想樓價大跌，但這個人意願與實質市況是兩碼子事情，任何投資都要面對市場風險。然而，若發生樓價巨變急降時，保守的投資者是較進取的有能力「守」，不須害怕跌市。再者，當價格下跌到某水平，保守的投資者更有「執平貨」機會，擁有比旺市時更多物業。

誰屬保守投資者？簡單說就是借貸不多 (甚至沒有) 兼借貸佔總物業價值不高比例的投資者，最好還有些現金在手，部份可以從租金獲得。當然，刀無兩邊利，市好時借貸進取之投資者的成績會超越保守的，只是逆轉時會輪到保守的佔優。

上述可用以下舉例說明：

一) 保守的投資者擁有10個千萬元物業 = 即物業組合共一億元，無債務兼年收五百萬元租金。

二) 進取的投資者擁有20個千萬元類同物業 = 亦即共值二億元，但借貸一億元兼沒多少租金收入 (因要用來償還借貸利息)。

三) 若市場價格上升50% = 保守投資者在賬面上賺了五千萬價格，進取的一億元，但(自有)資本回報率就大大不同，保守投資者只有50% [五千萬除一億元自有資本]，進取投資者則有100% [一億元除一億元自有資本]。

四) 若市場價格下降50% = 保守投資者在賬面上損失了五千萬價格，但仍有五千萬資產兼無借貸，且還有租金收入，而進取投資者自有資本扣除借貸後等於零，因賬面上損失了一億元，且租金收入也要用來還本還息。

此外，因以往千萬元物業現只需五百萬，又假設租金收入不變，保守投資者更有機會於淡市年間每年購入多一個物業，經多年後，其物業總數量便較進取的投資者多。若市場日後回升至原來千萬之平均價，保守投資者已擁有多於一億元物業了，而進取投資者仍只得一億。

據此，並非所有已擁有物業的投資者都抗拒價格下跌的，保守的不會太介意，因這有利他們趁低吸納，只有借貸比例高之投資者才怕樓價大落，因很容易變成負資產。

未有物業的人士常以為所有業主皆「只」想樓價上揚，其實未必，價格升到不合理兼風險高的價位時，根本買不下手，下跌更對保守投資者有利，無殼蝸牛和保守投資者之願望有時是相同的。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。