人均 GDP 比總 GDP 重要

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2014年1月31日

市場人士及機構包括政府關注GDP無可厚非，因其代表經濟體系有多少生產，作為一個粗略指標，是很好用的。

然而，它也有許多不足之處，例如它並不反映經濟效益，鑽洞往地球中心需要巨大人力物力，且可能要數代人才會完成，失業率固然低，GDP亦勢必勁，但為何?只有天曉得。又例如它不計較打爛之東西，若有兩個人甲和乙同時每月要製造一隻水杯，甲因小心所從沒有打爛的，但乙每月皆打爛掉兩隻，即前後每月要造三隻杯，假設兩人之杯子質素與成本相同，乙的GDP會是甲的三倍，但年底時甲和乙皆只擁有十二隻水杯，乙實質不比甲多了資產，雖看上去乙之經濟體積較大。

無論如何，相信GDP仍於可見將來會被繼續使用，不過若許可的話，建議用或起碼同時用人均GDP，以及GDP之分布情況。人均GDP可助減少錯覺，例如某城市GDP增長了6%，表面可喜可賀， 但若人口加了8%，實際平均是窮了，這環節用在分析新興城鎮很有效。至於分布，就更明顯，例如90%收入被首5%人士賺取，可多建貴宅，較為平均的，普通住宅也有市場。

此外，GDP只包括經濟生產，無論是務農，製造或服務，但不計算被交易的資產價格，例如有人買億元豪宅，只有過程裡之中介服務費，律師費等會被算進去GDP，那億元價格是不會的，而這多少解釋為何資產價格可與經濟表現包括收入等有時會甚脱節。尤以現今的QE市，當錢財大部份走到資產買賣裡而非營運營商，資產價格不與人均GDP越走越遠才出奇，錢多不一定表示生產或收入普遍會跟隨上揚。

數年前曾簡單地觀察過本地之收入分布，看似中產階層多少有些往兩邊走的傾向，即部份更上層樓，而更多是向下移，不知現在的狀況如何，不過猜想可能分別不大。

然而，這不是本地獨有現象，外國好些地方亦如是，相信也與QE有關，因能利用(借)到QE的，多是較富裕一群，而低於租金和股息收入的平宜借貸息口亦令其收入增長，繼而擴大收入差距。

只望着總GDP會有幻覺。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。